实业投资信托（REITs）

（吉隆坡7日讯）现时在大马交易所上市的实业投资信托（REITs），其总市值高达178亿2000万令吉，这个数字很大机会在今年内增长1倍。目前，有 14家REITs在马交所上市。最大的是柏威年实业投资信托（PAVREIT，5212）、双威实业投资信托（SUNREIT，5176）和嘉德大马信托 （CMMT，5180）。而资产总值高达46亿令吉的怡保花园实业投资信托，料将在8月中上市。该信托基金持有两个标志性的购物中心，分别是谷中城和花园 广场。

最近，KLCC产业控股有限公司（KLCCP，5089，产业组）宣布，将会探讨成立REITs。如果真的落实，它可以把额外130亿令吉或更多的资产注入该REITs里面。KLCCP产业的优质房地产组合，包括双峰塔、阳光广场购物中心以及文华东方酒店。

但也有猜测，它的另一项珍贵资产是吉隆坡会议中心，有可能被该集团母公司KLCC（控股）私人有限公司注入该REITs里面。兴业证券研究行分析师龙国雯 （译音）说：“市场永远对REITs有需求。假设怡保花园REITs提供了一个很好的认购价格，我认为它将会获得不俗的反应。”

她说：“KLCCP实业投资信托可以很容易地成为本地最大的REITs，在吸引投资者认购方面不会有任何麻烦，因为它在吉隆坡市中心拥有优质资产。推出规 模庞大的REITs将会令到该领域中出现大型的REITs与小型的REITs。大型的REITs较小型的REITs容易吸引更多的资金，因此前者的周息率 会较低。”

龙氏指出，规模较小的REITs可能有更高的周息率，但另一方面也将会有较高的风险和较差的流动性。不过，黄氏星展维高达证券研究行分析师叶美惠（译音）认为，市场有足够的流动资金，去吸收上述两项大型REITs的筹资活动。

由于市场经常出现波动，许多投资者纷纷涌向REITs，以避开海外的经济不景气。因此，对于REITs的购兴大增，引致现有的REITs价格升至接近估值 的高峰。龙氏说：“现时，我不会看好REITs的前景，因为估值快要见顶。只要市场处于不确定性，投资者仍然继续持有。”

龙氏表示：“当市场出现不确定性时期，基金和投资者纷纷涌向防御性股票，而REITs是属于这一类。基金喜欢投资于REITs，以获取较高收益，而不是持有现金。这种趋势可能扭转风险偏好的回报。

龙氏说：“目前REITs的收益是非常捉襟见肘的，尤其是考虑到一年定期存款利率是3.2％。自2008年金融危机以来，现时REITs的收益率仅超过定期存款利率少许。”

5家市值最大的REITs平均12个月股息收益率达5％，而它们的股价在过去一年上升了15％。“虽然市值最大的REITs股息收益率较低，不过该产业信 托基金价格也很稳定。最重要的是，它们的收益不会进一步大幅下跌。作为风险资产，我认为它不会以少过4％的收益率来交易。”

龙氏说：“在4％水平时，它们的交易较无风险的定期存款出现溢价80个基点。”相比之下，叶氏称，她对REITs的领域持积极的态度，因为该领域有较吸引的收益率，因而有一定的需求量。

“我仍然看好REITs，特别是商场的REITs较办公室的REITs为佳，因为商场租金趋向上升，但是办公室的租金持平，因为市场出现庞大的供过于求情况。”

叶氏说，此外，马来西亚的消费者支出继续强劲。而龙氏说，虽然办公室租金将低于商铺租金，但是KLCCP实业投资信托将不会受到影响，因为它的办公室拥有较高素质。

龙氏说：“KLCCP实业投资信托旗下双峰塔的主要承租人是国家石油，因此租金方面应该没有问题。而且该座建筑物拥有优秀的科技条件和设施，将可吸引跨国公司前来开设办事处。”

龙氏说：“现在，我首选的REITs是雅饰实业投资信托（AXREIT，5106）以及Hektar实业投资信托（HEKTAR，5121）。当怡保花园 实业投资信托上市后，它将成为我的首选。因为我期望它的首发股将会大受欢迎。除非KLCCP实业投资信托上市，否则怡保花园实业投资信托将会是本地最大的 REITs。