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看到有人提起汽车贷款供期，就把自己在 FB 的旧帖放上来交流看法。
原来每个人的 IDEA 真的不同的。

In a case study,

A person is buying a 2nd hand car for RM20k @ 4% interest per annum. He was considering either a 3 years, 5 years, 9 years loan. And the monthly installment for each is RM625, RM405, and RM264 respectively.

In other words:

3 years = 20k principal + 2.5k total interest, monthly installment RM625

5 years = 20k principal + 4.333k total interest, monthly installment RM405

9 years = 20k principal + 8.47k total interest, monthly installment RM264



For those who are terrified of debts, and don't know how to invest, mostly they tend to choose 3-5 years loan. They wanna be debt free asap.

But let's make a comparison, eg. between a 5 years and 9 years loan. For a 9 years loan, each month you pay RM140 less for installment, but you are paying more interest in actual. Ok, fine with that. Assuming that your income is RM3,000, and 40% of your income are allowed for monthly commitment on cars, house, and etc, this means your 40% is ~RM1200 per month.

If you take 5 years car loan, you pay RM400 car installment, left with RM800 for housing loan.
If you take 9 years car loan, you pay RM260 for car installment, left with RM940 for housing loan.

Eg. A housing installment of RM800 a month for 35 years would only afford you ~ RM168,000 house.

A housing installment of RM940 a month for 35 years would afford you ~ RM 197,000 house.

Assuming we buy a house of RM168k VS. RM197k for 9 years, with an average inflation / appreciation of 5% each year, after 9 years the house would worth RM260,000 VS. RMRM305,000. A difference of RM45,000 in appreciation. And let's say we get a rental of RM800 per month for RM168k property, and RM940 per month for RM197k property, we would earn another extra RM15,120 rental income after 9 years. After deducting the extra amount of money you pay for installment, that still gives you a net RM45,000 gain in appreciation.

P/S: I'm not assuming that it's a definite gain in real estate investment. There's always risk and potential problems involved. I'm just illustrating mathematically, that if you know how to make use of debt, how to take advantage of having lower commitment, higher credit limit for housing loan, how much a RM140 a month difference in car installment can produce over a 9 years period. It's just a fair comparison assuming you are doing equally good in both 168k and 197k property, with only the difference in numbers.


And to most of us, we still can afford to invest RM140 per month even we have a RM940 installment for house. The major problem / restriction is on bank loan limit. Although there are other creative ways of increasing bank loan limit, but in this case today, let's assume both are applying the same conditions, to have a fair and simple comparison.

Taking longer debts, RM140 difference a month, investing properly, gives you a difference of RM45,000 in 9 years. And in fact, most of the property in places like KL, PJ, Damansara are appreciation simply more than 5% a year. Even property in Ipoh also can appreciate average 4-5% a year.Thus my estimation here is conservative, not speculative.

Taking longer loan terms can reduce your monthly commitment, which gives extra room for other commitments such as housing loan. Just because a car is an depreciating item doesn't mean that you can't go for longer loan term. It all depends on what idea do you have in mind. It's not the problem with your car, it's not the problem with the loan, but the problem of YOU yourself. A person is the one who control what to be an asset, and what to be a liability.

If you think that it's not worth to have lower commitment but higher interest and overall loan payment, that's just because you don't know how to make use of a lower monthly commitment to generate more income, taking full advantage of having higher credit limit for financing in other ASSETS.
It could be either because you can't manage debts, or you can't manage properties, or maybe you didn't even thought of that.

Pay RM600 a month for car installment, and could not even afford to have a house?

OR

Pay RM400 a month, and have a house?

OR

Pay RM260 a month, or as low as possible, while afford to have a house + better house + higher rental + EXTRA RM45,000 gain?

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这几天上过的课：

1. 要懂得让 banker, agent, 律师，等团队的人来帮我们解决问题。样样都要自己来的话，
根本就不懂要等到几时。而且，由他们来做，除了省回自己的时间，他们也能处理得比我们更快。

2. 在还未 sell 一个 plan 之前，其实我们要专注的不是那个 plan 里有什么，而是你对象的
needs and wants。

3. 以生意的角度和立场来经营及处理种种事物的优势和不同之处。

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只要熊市里没有动摇信心，
其实平时坚守的一些基本原则，
已经可以让我们赚钱了。

问题是，很多时候人的心态一直不停的变，
不停的动摇。。。
比方说。。。
股价高估的，卖；合理和低估的，持有。
在牛市里，我们会有一大堆的理由不卖；
熊市里，我们也有一大堆的理由非卖不可，
弄巧反拙。。。之后看回去，
和平时的基本原则有天壤之别。
这些都是贪念和恐惧的结合品。

又或者是。。。
这里才说：“我们是合股做生意的，我喜欢这家公司的产品和服务，
我认为这家公司几有潜能等等”。。。
看到股价下跌，或熊市好像要来时。。。
又想着是否该套利，然后趁低买回。
这也是贪念和恐惧的结合品。

坚守基本的原则，你未必是赚最多的那个，
但我们能够走得比较远，依然还是可以顺利渡过，得到可观的回酬。
而且，精神负担也比较轻。
我也是有贪念，我也是有恐惧的。。。
每个人都会有。。。

不过，我不会贸然去做一些自己没有把握，没有信心的事情。
甚至做一些并不是源自自己主见的决定。
不会因为“它可能会这样，可能会那样”。。。而贸然去做一些决定或动作。
这里的论坛前辈和大大们，都各有自己的意见和看法。
他们有自己的一套理念和 idea，他们有信心，或他们看得到他们看着的事情，
但是如果我们只是跟着他们的意见，并没有他们的信心，能耐，见解等，
而在短期里他们的看法似乎和现实有偏差时，
请问我们还能安心渡过这轮过山车吗？我们能耐到最后吗？

就好像红凌前辈最近的分享。。。有些人是因为为了让自己心理“好过些”，
甘愿盲目的去跟别人的决定和意见。。。因为认为人家比自己有经验，
比自己行，比自己有能力等。。。
因为万一到时候发现错的时候，心理也可以安慰自己说。。。
“呐，你看。。。不只是我看错而已，连前辈也看错”；
或“不要紧，反正大家都错”。。。来骗自己。
他们是恐惧“全世界都对，他自己错”多过“全世界错，他自己对”。
他们并不注重自己是否是对，还是错。他们比较注重，万一错的时候，有没有人陪。。。
死也要有人陪葬。。。大概是这种心态。。。
这里并不是说你跟的人是错的。。。
只是往往在一个漫长的熊市里，
整体上是对的东西，短期里也有万种可能与变化的。
去年6-7月就卖出股票的人，不到最后，都不能说他们是错的。
因为如果之后股市会跌破 1000 点，那么他们就是没有错。
可是，短期里看着股市逼近 1600点，这些短期的偏差，
会弄到很多没有主见的人，基本原则不强的人很难受，甚至可能会抓狂。

如果我们是在完全没有主见的情况下作出决定的，或我们的决定
主要是被人家的意见驱使的，那么恐怕问题不是你是否做了个对的决定，
或跟了对的风。。。而是，
你是否有这个能耐跟到底？你是否能够坚持到最后？
除了赚不赚钱，以上的因素也会是我的考量。
有时，能够渡过熊市，和赚不赚钱。。。没有直接的关系的。
过不过到自己的那关，自己内心的挣扎，才是致命因素。

过不到自己那关的话，即使你在熊市谷底依然还没有亏钱，
你也可能在熊市谷底时跳出来做了一大堆无谓的亏钱动作。
我会继续学习和参考大家的分析，意见及看法，
但会配合自己的能力，能耐，原则，个人需求，来作出最终决定。

很多人无法成功 get uncomfortable，或走出困境，
是因为没有好好的处理自己的内心的 inner conflicts。

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大部分群众大跌初期还乐观，他们现在还存有侥幸心理，加上不舍得砍仓了结认赔出局，往往就造成越陷越深的窘境。
这是为什么作壮士是生存游戏中非常重要的一环。
在此种市场大跌的当儿，我们必须调整思考方向，
就算现在有利好因素及时出现稳住大局不再下行，但是之前的大跌已经对市场的信心造成难以在短期修复的创伤，
必须在很长的时间才能磨平创伤。
那么市场就会波动缓慢向横，市场就是这样，当它无力向上，推下的力量就自然而生，
要多久才能回复原来的生气，无人可以准确预测。
所以在确实大市会作重大调整的时候，离场是非常明智的做法。
离开短期内不再受诱惑进场，那有多难？
但是，就偏偏很多人不能做到，
还是陪同大市下行！

应该大家都没有注意到之前瓜子增经说过：那些受伤最重的人，往往不是投机者、不是在大跌初期持货的人，
而是持货坚持留守又或者是初期捞低死守的投资者，
侥幸大市很快到底，那么受伤程度会很轻，甚至会有盈利，
但是万一这场调整为时一年、两年或者更长呢？
那大笔的资金就此绑死了！
又如果持有的股项业绩又因为大市经济问题影响呢？
有可能永远都回不到买价了，那回本的希望遥遥无期了。

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要过了一段较长的时间才可以判断。
路遥知马力。。。

即使现在蒸发-> 亏 10-20%，也有可能在年尾收窄到 -> 0%。
启发嘛。。。还好我的组合股息不错，
也还好我有 invest for cash flow。
虽然蒸发的幅度等于1年的股息，
但是蒸发的是纸上盈利，股息依然在手。

有实际价值的资产，有盈利，有成长，有派息的公司，
不怕股价会无法复原。而且我对组合里公司的盈利素质有信心，
不会轻易因熊市而盈利/股息插水。

最近看着 Unfair Advantage 时，
令我更加深入的体会到，我需要注重的，
是 invest for cash flow，
要财务自主，也是以 cash flow 为主。
卖掉 Nestle 换 BKawan，
也是因为有把握换马 BKawan 能提高我的 cash flow。
即使要捞底，也是为了捞到好的 cash flow deal。

另外，也深深体会到提高赚钱能力，
增加现金，还有印钱的重要性。。。
The Need For Speed。

同时，越来越认同父爸爸的理念。
也因为这样，才更加觉得自己有必要投资产业，
甚至是生意和原产品。
真正的分散投资，不是指买几家或多家不同公司的股票，REITs，债卷，或基金。
而是同时分散在4个主要的资产组合：
1. Paper Assets (股票，REITs，债卷，基金等等）
2. 产业
3. 生意
4. 原产品 （油田，黄金，白银，棕油，等等）

虽然买股票就是买公司股份，买 REITs 同时也等于买产业的部分股权，
但是 Paper Assets 毕竟是 paper assets，
它和真正的产业，优势上有很多逊色的地方。
REITs 不会逊色于产业的3大优点，就只是

1. 流通量

但是流通量，未必是优势。它也可以是缺点。
这几天就很明显了。。。暂时除了 Stareit 的跌幅比较小之外，
大部分的都蛮伤。

2. Low barrier of entry (几千块就能投资)

Low barrier of entry, 但同时也无法借贷和融资来买 REITs。
虽然 margin 可以那么做，但是毕竟还是比不上房屋贷款，
而且也不会有人 margin 来买 REITs 吧。


3. 管理层帮你管理，同时拥有/分享到优质的产业。。。

如果能解决到 3 的问题，或你能找到好的团队来帮你解决 3 的问题，
加上有能力解决融资的问题，懂得管理负债和风险，
那么我们就应该投资真正的产业而不是 REITs。
除了以上的3样，REITs 几乎就没有其它的优势了。
投资产业比 REITs 多了很多 unfair advantage。

很多人认为投资 REITs 好过产业，
那是因为他们没有好好的处理这些问题，
或懒得处理，懒得学习处理这些问题，
而不是产业投资本身的问题。

Unfair Advantage 里有提到，

NOTHING is a good investment if you are a BAD investor。

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其实也不是主要为了回复而写的，部分也是我近期的感想和体会。
有时不写出来，没两下子就忘了。
写了之后，好像又成长少许了。

至于分散投资，这个就是 IDEA 的分别了。
很多人，都是以 E&S 的思维去看 B&I 的世界。
为什么他们会觉得自己必须是 all rounder，
要精通很多东西，要学会很多东西，才能同时执行
投资以上4种资产呢？

答案：因为他们的 IDEA，第一时间是想到样样都要自己来，而不是杠杆在别人身上，
借助别人的能力，寻找好的团队。E&S 的人，永远都认为自己应该要是最好的，
能做的就应该尽量自己来做，同时也很难相信别人，因为认为别人可能做得不比自己好，
或他们担心被别人欺骗等因素。

样样都精通的 all rounder，我们可以说是不存在的。
优秀的 B & I，是懂得如何去聚集良好的 E, S, B, I，
为彼此创造价值，来达到不同项目和行业里的目标的。

所以说，不管你是谁都好，不是精通 4个资产组合的目标是 mission impossible，
而是期待样样都要自己来，不信任别人（别人不够好，或别人太厉害而会骗你），
等到自己是 all rounder 时才来执行这4个资产组合的目标，
才是 mission impossible。只要改变思维，就能把不可能化为可能。

同时，样样都精通的 all rounder，我们也可以说是存在的。
看你要怎么看待。就好像股票，大家都能研究超过4家不同的公司，
超过4个不同的行业，甚至4种不同的 paper asset。
股票，债卷，基金，REITs 等。
既然研究 Paper Asset 可以超过4种，
为何研究 Asset class 就不能达到4种呢？
因为我们不敢想，不敢 THINK BIG。
还没有学，还没有试过，就说不行。
那是自己给自己设的约束。

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请看以上的图，资料是从BURSA网站拿出来的，是KLK从1998年10月到2011年7月的FFB产量公布。从图中可以看出KLK的FFB产量的 CAGR是超过8％，加上估计通货膨胀/马币贬值约4％，那么KLK的成长率是可以轻轻松松多过12％的。所以虽然种植股是周期股，但是KLK /BKAWAN却更像是高成长股呀。

我个人意见，这12％成长率算很高的了，如果是消费股，而又它在市场的占有率是维持或增加一点点，（嘿嘿。。不要以为要增加市场占有率是那么容易，难道它的对手是废物）那么成长率就是人口增长率（2％）加通货膨胀/马币贬值（4％），总共才6％而已的。

KLK成长12％，BKAWAN的成长应该更高，因为股票回购使得BKAWAN拥有更浓的KLK。

再来，大老板是拥有BKAWAN，然后间接才拥有KLK，那么当便宜的生意机会出现时，当然大老板会先考虑用BKAWAN来投资，之前BKAWAN已经没 有直接拥有油棕园，但是好机会来时，BKAWAN就又开始拥有油棕园了，例子就是在KALIMANTAN的油棕园，嘿嘿。。那油棕园还交给KLK帮忙管 理，那么管理费应该很便宜吧！

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PP和PE都是在KLSE上市的油汽公司，当时PP拥有60％PE，
PE有国油执照，PP没有，所以合约是PE的，
但是合约里所需要的WORKBARGE和WORKBOAT都是由PP提供给PE的，
PP所收的租金是比市价高出许多的，可是PE还是向PP租的，
对PE的小股东来说是很不公平的。

几年前我还在PE混，有次和几位老板出差到LABUAN，
吃午饭时，大家就讲起投资，SENIOR GENERAL MANAGER那时才刚进公司不久，他说买了很多PE的股票，买在RM2.70左右，PROJECT MANAGER是不买股票的，是那种赚多少就花多少的，他作弄我说，干嘛买BKAWAN而不买PE，那时BKAWAN是RM8.00左右吧，我回答他说 BKAWAN很简单，大老板也钱多多到不大可能再乱来，而PE的大老板还不是那么有钱，所以可能乱来的机率比较高，他问我说我不相信 PROFESSIONAL的MANAGEMENT吗，我答我的确不相信马来西亚的小老板，气到他很不爽。

结果今天PE的股价跌到1块2毛多，而BKAWAN却上到15块多。

p.perdana and p.energy~

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另外。。。本地里拥有百年历史的公司，我认识的除了 UNITED PLANTATION，
就是 KLK 了。当然，百年前这些公司没有上市吧。大马股市好像才几十年。

1929 年的经济大萧条都经历过，而且还茁壮成长，
所以我有信心它能渡过接下来的风暴。
企业的历史和稳定性，它不会比 45 年都没有亏过钱的大众逊色。

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一些关于 MEGAN 的分析。
还有如何避免遇到假账公司，
或通过阅读财报来尽量减少遇上假账的问题。

假账确实防不胜防。
我事先说明，即使精通数据，都未必能 100% 保证不会有假账。
但是至少可以通过一些财报的基本分析，
再以作为一个精明投资者或生意人的眼光，
来衡量此生意是否危险，假账的可能性是否很高。

这里并没有讽刺当年被 MEGAN 烧到手的朋友们的意思。
我也非常同情他们的遭遇。希望他们不会放弃投资股票，
或对股票的透明度和安全制度感到绝望。

配合这些基本常识，再加上分散投资几家公司，
胜算就会大大提高。
冷眼的名句，胜过千言万语
“盈利至上，股息挂帅”

大家一起努力，共勉之。

http://www.investalks.com/forum/ ... 9039&pid=770181

http://www.investalks.com/forum/ ... 9039&pid=770193

http://www.investalks.com/forum/ ... 9039&pid=770271

在此感谢 leesean 兄那么用心的功课和数据。