ewfwe

1) During the last Review in December 2010, BKAWAN was for first time included in the Reserve List for KLCI, It might become the index component soon if its market price goes up further. Once it become the component, it will attract fund managers, its valuation will be different and higher than now.
2) BKAWAN's own plantation estate in Kalimantan is starting to produce and making profit, eventually in few years time, taht will contibute about RM0.15 to BKAWAN's EPS.

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u dun understand.
i am saying this is the target of this year and we already see a path clearly,
now finishing biz plan.

the limit is " sky is the limit" there is no number in our debts limit.
becoz we just created an ultimate money printing machine for ourselves.

Redwolf ask me to tell u this:

life is never be the same, life is changing now.

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你该不会搞不懂状况吧？

CPO 跌，Wilmar

只要 CPO 没有跌破 RM2500，无论 CPO 涨或跌 Batu Kawan 都是

即使维持 RM2500-3000，3年1番不是很难。加上 MPOB 的研发目标，那就开番后再多个 50%....，以本钱计算，那是 200% 回酬。

至于MPOB几时达到目标，就很难说了 。

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夜老弟，
贷款，可以去到40年，cimb可以去到70% of ur salary.
这个讯息有没有帮助呢？

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哈哈,
夜兄所讲的和医师刚刚开医务所创业时面对的情景很相象!

哈哈,
医师小时候的乳名叫"ABU",
兄弟姐妹都酱的取笑医师: ABU, 番薯!
慈祥的母亲看到那粒番薯要开医务所做中医师同人治病噜!
问医师说: 能吗? 跟人看病哦, 你行吗?
岳母生病了告诉医师说: 已经去看西医了!
家庭成员病倒了都是在服用西药!!
刚开始开业时生意时常吃零蛋,
父亲说: 你想要有病人就有病人丫?
那时医师时常在唱"小李飞刀":
难得一身好本领, 偏偏........!!!

酱辛苦的日子医师挨了几年后,
业务呈现EXPONENTIAL的成长时,
一切的乌云拨开后看到的就是阳光!!
母亲很高兴的坐在小厅里时常有病人来看病时顺便和她聊聊天,
岳母从KL回来度假总是交代医师准备几个月的药物给她,
兄弟姐妹亲戚们不时也会来医务所看诊,
父亲开始空出睡房供医师扩张做针灸室,
(近来病人更多了, 父亲把药店的一部分腾空, 作病人等待时有地方休息.)
医师的财务状况也日益改善,
从以前每月的零用钱只有约十令吉,
到现在的最近去买鸟两粒的石头!

这一切的一切,
医师写了下来,
供夜孩子在创业的时期一点的鼓励

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如果一条路是对的,
那选择了就要坚持!!
创业如此,
投资股市亦如此!
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是的。我绝对不认同二的原因。
什么叫做没有准备好？
这是一个Make Up 给自己的Story。

要多疯狂，是你自己自身的决定。
你还记得追你女友的时候吗？
那时的决定有多疯狂？ 还要再多花一点时间准备吗？

你在用着自己的经验和理解，来用这2-3年。
看过外星人，你就知道，外星人的时间是不一样的。

忘记告诉你一个秘密，去了他的课，我才知道，原来我的时间和多数人不一样。
比如说，普通人时常要花5-10年，累积6位数以上的资本来投资。
我用了一年，就借了回来。2年，让资本开番。第三年，在让它开一番，到半个百万。
普通人要花数年来找到一个有正现金流的房产，我用一年多，拥有6间了。

你知道我们的时间，有什么分别吗？
分别在于，多数人在多数时间，都正常的思考。
我多数时间，都在疯狂的思考。

如果你看到，今年和你女友就花一笔钱去做这件事情，是疯狂的决定，
那么你们更应该去。因为疯狂的决定，多数是好决定，决定本身，就让你突破自己了。

不过，你心里面的那个 Little Voice 是很强大的。祝你好运了。
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2011年首个季度也即将过去了，在这里检讨下自己全年的目标进度。

1. 在 2011 年尾之前完成我的硕士研究工作。
之前花了将近半年的时间来做筹备工作，这个月开始会积极的录取运动员来做测试。整个研究工作需要10个脚车选手，重复两次同样的测试。务必要在8月之前帮 10个人做完测试，因为进入8月就是 Puasa，9月就是 Hari Raya 了。如果赶不及在8月前完成工作，就会拖延到我毕业的时间。接下来数个月的挑战连连，特别是和当地选手的配合与沟通。他们经常都会牵涉到训练营和比赛，加 上还是中四中五生，要应付考试，测试的安排，选手们的纪律和合作效率也参差不齐，相当困难。

大学部门多年来有个不良的文化，就是以金钱为卖点来吸引选手们来参与测试，而不是宣传或推广此测试有什么功能，如何帮助他们提升运动表现。同时，这里的研 究员本身都不是运动员，所以根本就没有把焦点放在如何为体育界创造价值。他们的眼里，就只有为了 hit 大学的 publication 和 KPI 而做，只要达到目标了，自己的研究成果在现实里到底为运动员带来什么帮助，他们都不闻不问，也没有对选手们交待研究的发现，提供未来的建议。教练自然的也 不了解测试的价值，所以也只是以赚外块的观点来鼓励选手尝试。所以久而久之，选手们觉得自己是付出的那个，而不是受惠的那个，要他们出席测试，还得看他们 的脸色，有时还随便放人飞机。在外国，是选手付钱要求研究所进行测试，因为测试的数据有助于提升他们的表现。在大马，反而是研究所付钱求选手们来测试，所 以国家的运动表现，自然就....

这次，我会尝试多接触教练和选手，与他们协调。先由介绍测试各方面的优点，我们所提供的设备，尽可能 NLP 给选手知道我的研究能如何提升他们的运动表现，同时也会跟进研究的数据，把研究结果分析给他们知道，和给予改善的策略。由于我本身也是脚车热爱者，所以在 很多基本技巧方面能给于训练和辅导（因为我看了他们对基础的认识，和教练所教的东西，觉得他们的州教练很烂）。我自己也是热爱脚车的人，我了解脚车骑士们 的需求，他们所希望得到的东西。我是相信，骑脚车的人，都是对脚车有股热情，无论是不是职业队，他们都非常渴望得到专业意见，测试，训练，来缩短自己骑脚 车的时间。希望我会和这些选手谈得来。

2. 出版至少1张 journal article。

3. 达到每月 RM500 surplus。

4. 全年股息 RM1500 和 RM35,000 以上的投资组合。

5. Robert Kiyosaki: The Real Book of Real Estate （目前完成 25% 左右，也做了笔记记录重点）

6. T. Harv Eker: Speed Wealth （完成）

7. 在2月尾之前完成 MMI 课程复习 （完成）

8. 完成 90 days WCP （虽然有时难免在低潮时会 On and Off，但还时不时继续坚持下去）

9. 年尾前读完 T. Harv Eker: Secrets of The Millionaire Mind （之前以为上过 MMI，看过他的 video，就大同小异。不过最近发现书里还是有些东西相当有价值，决定仔细的看完它）

10. 为明年及未来的工作/生意网络铺路，推广自己的人脉，寻找多点资讯，学习和准备。

11. Donald Trump 的 Think Big （目前完成 25%）

12. Rich Dad: ABC's of Real Estate Investment （买了还没看，由于暂时没有时间，所以先给女友看。说不定她可以比我更早进军产业，而我帮她管理股票）

13. Rich Dad: ABC's of Property Management （还没买到）

14. Rich Dad: ABC's of Writing Winning Business Plan

15. Anthony Robbins: Awaken The Giant Within

16. Azizi Ali: How to be A Millionaire Landlord

17. Rich Dad: Own Your Own Corporation

18. 再次参加并且 Century Ride 160km 脚车公路赛，大概是在7月。（目前依然还是疏于训练，要更积极才行 ）

19. 在 Century Ride 160km 比赛打破5小时关口（2009 的个人最佳记录）。

20. 至少完成以下公司1年的季报分析，3年的年报和业务进展，5年的财务数据：

a) PBBANK （完成）
b) Nestle （In progress）
c) LPI （完成）
d) PPB （In progress）
e) Batu Kawan （In progress）
f) F&N
g) DLADY
h) CIMB
I) MAYBANK
J) FIMACORP （完成）
K) PUBLIC FINANCIAL HOLDINGS (HK)

经过考虑，决定把 YTLPOWER 从我的 watchlist 里去除掉。

21. 最后一个全年目标，是用来勉励自己努力达标的，那就是"GET ONE DONE!" （完成 ）

之后会根据进展来加入新的目标。

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我越来越喜欢听朋友对我说这句话了
因为No Life， 我可以让股息开翻
因为No Life， 我今年带了两方家长去泰国玩
因为No Life， 我今年可以遵守承诺带太太去ｓｄｙｎｅｙ玩和上A.R课程
因为No Life， 我八月又要去gold coast 玩了
因为No Life，我今年会开始5门生意

这一切，都是No Life造成的

反观有Life的他们，现在还在等Life 。。。。

My life will never be the same, life is changing

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所以 R. Kiyosaki 的话很对。True investor makes money no matter market is going up or down. True businessman makes money no matter economy is good or poor. 在经济不好的时候，有些行业不吃香，但同时也有些行业在不景气的时候反而特别吃香，所以依然还是有赚钱的生意。成功的生意人，他们眼里是没有逆境的，只会 不停的寻找机会。

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总结一下近来的大事

气候和水灾问题，棕油失收，原产品绞架战，石油。

暴乱：Egypt, Libya, Bharain, Iraq, 泰国

地震，海啸，核子厂爆发，日本 inject 了超过 USD 150 billion “救世”，通膨！？

中国升息问题，通膨，货币紧缩？

大马选举，还有 Adenovirus

这次还太多焦点了，庄家会不会自己也看到乱呢？

最近地球怎么多灾多难啊？ 难道世界末日会成真？

有漏了请补充。

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上帝要毁灭时，必先使人疯狂。

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香港股神曹仁超
牛眼投資　命中賺2倍飆股http://smart.businessweekly.com. ... hp?id=42419&p=1
曹仁超投資者日記|Reading For Life http://www.caorenchao.com/
读完他的3本书,论势,论战,论性, 你的功力会倍增, 我用他的方式找出vitrox, 另外UCHITEX正等待股价突破

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你拿张被中 tax 的股息单去 LHDN 询问和开户口即可。

我去年也是这样做，还没工作，没有收入，都能开户口。

不过，去年才 claim RM10，所以它们把它保留，等数目多了才一次过回扣。
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TY 兄：
学生无中生有的创造收入和借贷资格，其实是有的。去年我也有想过，但也质疑过，所以并没有去询问，也没有去做。主要原因是这种程度的方式，我真的不敢做。 我会学习，不过目前真的还不敢做。靠 phantom income 来提高自己的原有收入，我可以。但靠 phantom income 来提供收入给一个还是 0 收入的自己，然后去借贷，我还做不到。注明：他说的借贷，是房屋贷款，不是信用卡 。如果陈总读书时真的已经有过这样的经历，我真的期待更多当时经历的分享。

不过，如果只是为了信用卡，那我还会马上就开始做的。

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尔齐，你在吗？ 你和他解释一下，或许会比较容易。
先不要探讨你准备怎样做，5132 完全中完。

稳定收入，也可以是paid by performance 或 %。
这就是现在阻碍你的症结。

我以前做不做，怎么做，又和你不做这个决定，有什么关系呢？

越来越多Little Voice了。
在对产业投资知识和经验几乎是 0 的时候，我已经努力的去完成1百万的负债。
在对长期投资股票的经验几乎是0的时候，我已经借贷来持股了。

这个就是2MM的分别。红狼刚讲。

你不喜欢听这些评语，或不希望看这些另外一面，
我就先在这里停住。

等多几年，你的paid by performance 或 %的收入稳定下来的时候，
你想知道这些事情的时候，才来讨论吧。

Sorry， 现在的我，看起来比较象恶魔。

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他讲的东西，我能体会。你的建议，我也看到它的可行性。

问题是，我还需要加强自己的一些解决问题的能力。当我有了解决这个问题的能力，那么你的建议，就是机会。如果我依然想不到解决问题的方法，或还做不到，那么就不会那样做。

不知道你这么说会不会把红狼的话也断章取义了。盲目的照你的意思去做，就是红狼所说的那样吗？这样就是 act in spite of fear 吗？我暂时选择不做你所建议的事，不代表我没有行动。

况且，很现实的说，毕竟你投资产业的 track record 也才两年，经不经得起考验，还有待验证，恕我直言。

要我自己没有解决能力，而又同时依靠一个才两年 track record 的人做这么冲促的投资决定，我办不到。如果我自己已经有能力收拾残局，那么我还是会尽管跟着你的话去尝试。因为我相信你们是有一定的实力。即使万一经济大 萧条，连 Tan81 都被收拾掉了，我还能收拾残局，自己为自己负责。

可是，自己都完全没有余力为自己负责的情况下，就放手一搏，把自己的命运全都寄托在 Tan81 的母鸡计划身上，如果经济大萧条时，连你自己的公司生意和投资都出现问题时，你还有能耐为你所答应的条件，服务，回酬负责吗？万一连你自己也无能为力的时 候，无法为我们负责，难道我自己不负责，还要指望你负责吗？

而且，差9个月的时间，对我来说风险程度完全不同。我就不在意差那9个月。

或许，我现在会看错，而将来你们真的成功上岸了，有了良好的 track record。但这就不代表我现在就应该做这么冲促的决定。或许以后我可能需要用更高的代价来买产业。可是，合理的决定，并不一定是正确的决定；正确的决定，也并不一定是合理的决定。

但是，以上说的东西，也可能是不会发生。而且，担心和恐惧产业价格上涨，日后必须用更高的代价买进，或恐怕这辈子都买不到产业，怕失去投资机会等等，和股票一样，怕现在不买，以后买不到，往往都是投资理由中的大忌。

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只要肯去做，无论什么时刻都可以赚钱
牛市有人赚钱，熊市也有人赚钱
经济好有人赚钱，经济低迷也有人赚钱

就好象呼吸一样，无论什么时候我们都需要呼吸
就算情况多么地糟糕，我们总会想办法解决呼吸的问题
因为我们知道，我们不可能停止呼吸
停止呼吸太久我们会死掉

可惜每当来到投资领域时
一些人的想法就会显得有所不同

我发现一些朋友就是不肯行动
机会送到他面前也不敢拿下
因为他们担心未来可能会
发生一些他们意想不到的事情

为什么会担心？
他们担心，日后失去工作
他们担心，钱不够
他们担心，会把钱亏掉
他们担心，扛不起责任
他们担心，自己不够好
他们全都被恐惧击败了

让一个还未发生的理由
成为我们继续前进的绊脚石
值得吗？

我在房产区曾说过，投资买现在，投机买未来
看来我朋友的想法还是处于投机阶段
我忽然灵机一动，为这种想法起了一个名字
叫做，思想投机

什么是投资的最好时刻？
就是你决定行动的时刻。

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Nothing has a meaning except for the meaning you give it!

所以，

"phantom income" => can be ....ANYTHING
"buy his chicken" => can be.....ANYTHING
"a student without income" => can be....ANYTHING
"dun have the ability" => can be....ANYTHING

当这样想之后，接下来再套用红狼的一句话："Sky is the limit!"


不知道这样的答案算不算是答案呢？

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子母牌如今是国内最大的乳制品商，占了19%的市场份额。目前，国内乳制品市场每年的成长率达10%。占了该公司60%销量贡献的婴儿和儿童营养产品，和 占了30%销量的液体牛奶，将继续推动着子毋牌营业额的成长。该公司其佘10%营业额，是来自浓缩奶和Joy品牌的果汁产品。

子母牌将专注在继续推广牛奶产品的营养价值，来推高市场消费和其销量。

目前，大马人每日消费的乳制品只占了约25公廾，远远低于欧洲人每人每日消费的70至120公升乳制品。

因此，国内市场还有相当大的成长空间，扩大市场的规模，而不是同业互抢走对方销量的竞争。

最后还是要等夜兄的研究报告出来。。

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投资DLady是要长期的（好像Panamy，Nestle，等等)。如果没有长期投资的打算，还是投机别的公司吧！好像Panamy，去年当它Ex股息 之后，股价从高峰跌到18++的时候，大多数小股东都在这段时期卖了。多数小股东在高价卖出之后，还暗暗自喜卖到好价钱。然后当18++时，也没有勇气或 信心再买回。当18++时，我也有分享我不但没有卖出，反而还加码少少。加码少少是当前还没有多余的资金，原因要投资其它的生意。但是今天它的股价又创新 高24了。其实这可是讲了又讲的东西。无论你有多利害分析公司，不过如果没有本事找第一个500千（不要说1百万），要从股市找另外500千，是非常的不 客易。所以说这不是理想，这是梦想（8年兄说的，有错请乌我。）Pamamy从18++上涨到24，至少都有很爽的5块。这就是长期投资的好处。突然想到 开一个新帖请大家吃鸡饭：「Panamy股价会超越3大龙头股Nestle，BAT和DiGi吗？」可能这里很多人会说：「别妙想天开了。」哈哈！

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你的问题，我再说一次，解决你自己的事情，才来问这些问题。

找Advisor 的时候，记得不要找那些带你去荷兰的。
如何分辨，就是 Financial ＩＱ　了。

你竟然进去　ＣＩＭＢ　拿答案，难道你不知道谁才是最大的Ｃｏｎｓｕｍｅｒ　Ｂａｎｋｉｎｇ？

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任何投资，都会有 Finance，Partners，Management。

如果每项都是你的Weakest Links，那这项投资注定失败了。

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我在你这年龄时也是没有信心做到的。不过除了信心，努力，行动，方法，勇气，还有一个非常重要的因素，就是运气。千万不要不相信运气。

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不用担心，当你撞到晕倒的时候，我们还是会帮你的
提前下，你一定要去尝试/去撞

我今日的股票和产业
当初也是撞到满身伤才学到的
假如不是那个过程，我现在也不会有那么清晰的投资目标

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都讲明了是撞墙，当然是到处撞囖
投资股票的话就去撞投机的墙，从哪里撞起？ 学习投机给你带来的爱与恨
投资产业就去撞产业的墙，从哪里撞起？当然是从检视贷款资格开始撞起囖
和学架车的道理是一样的，也是跌跌撞撞的学起

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个人都有1个黄金10年。有些人的黄金10年在20岁开始，有些在30岁、40岁、50岁，60岁、70岁、80岁、90岁或100岁。过去的10年比上不足比下有余。接下来的10年还不知道是不是我的黄金10年。不过，我是知足常乐的。

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我指的运气是每1天你所做的事情，你所认识或见面的人，你所增加的知识，很自然的都对你有帮助。就好像这里很多人都很乐意的去帮助你。这就是你的运气。你说是吗？

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税月催人恼：明年年收入底限或再调整
2011/04/07 6:19:32 PM
●南洋商报

问：怎么知道我今年需要报税？
答：2010年1月1日至12月31日间，如果你的收入2万9775令吉或以上，就必须报税。这2万9775令吉或以上的收入，包括打工一族薪资和兼职收 入。至于年收入底限每年会否调整，则依政府有否增加减免而定；例如，去年年收入底限是2万4000令吉，但随着政府去年增加了两个新的减免项目（年金计划 和指定购买期限内房贷利息），去年是2 9775令吉。就2011年而言，如果你雇佣人照顾父母，这方面的开支可列入父母医药费减免（最高5000令吉），所以，明年的年收入底限可能会再调整。 所以，每一年的减免可能会增加，或税率可能下调。另外，专业会计部都会将雇员受雇收入（employment income）分为两个部分，即需报税--每月薪金，以及免税部分--交通和汽油补贴，出差补贴等。

问：应该如何报税？
答：网络报税，其实是最简单的方式，但必须先向税收局领取“电子密码”（epin）；取得“电子密码”后，纳税人就可网络报税。同时，建议大家以新储蓄户口退税，即退税专用户口，以方便检查退税。

问：如果没有收据，可以扣税吗？
答：很多人担心这点。不过，没有收据就不可扣税。比如买书和杂志原本可以享有1000令吉减免，但因没有收据而不能扣税，这其实是不太合理的。 从法律的角度来分析，只要有开支就应该享受扣税优惠，不一定需要有收据。比如，在路边摊购买杂志是不可能有收据的，但你确实买了。 再说，有家庭的人，1年花费1000令吉购买书籍是非常正常的事。 事实上，政府愿意提供减免的项目，意味鼓励国人相关消费。其实只要合理，所有的开支就应该设法扣税。

问：没有EA表，该怎么报税？
答：如果没有EA表，就必须自行记录每个月收入。如果将一整年的收入和所有兼职收入加起来之后超过2万9775令吉，那就必须报税。 事实上，有没有EA表是其次，重点是，只要有收入，而且超过年收入底限就必须报税。

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http://www.youtube.com/watch?v=HJXNgFkFyjI&feature=player_embedded

回复 5354# 夜孩子 其实夜兄这问题，可搜寻loan amortization table, loan amortization schedule.. loan amortization table Excel spreadsheet loan payment刚初期主要用来还interest, 用来pay down principal只占很少$。 渐渐的，loan payment会较多用以pay down principal,较少pay interest. 有个视频：

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A Great President
By Daniel Gross | Daily Ticker

The Donald Trump for President boomlet is in full swing. MSNBC host Joe Scarborough is excited about a Trump run. The orange-haired real estate developer is making a transparent effort to appeal to Republican primary voters by questioning President Obama's birth certificate and disavowing moderate views on social issues. The strategy seems to be working: A CNN poll shows Trump tied with the lead in the Republican primary alongside former Arkansas Governor Mike Huckabee.

The USA Today reports that Trump is willing to invest $600 million of his own money in a run and would invite Americans to invest alongside him. (Lets hope this investment works out better than Trump Casinos and Resorts. The publicly held vehicle that housed Trump's Atlantic City properties has made so many trips to Chapter 11 it now gets comped at the restaurant.)

In the accompanying video, veteran political consultant Hank Scheinkopf says we shouldn't dismiss Trump's potential candidacy. "Trump is doing a service for Republicans," he said.

While Trump is a brilliant marketer, I'm skeptical. Still, stranger things have happened. So in that spirit, here are six reasons a Trump presidency would be good for America.

1. National Re-Branding. Trump is great at conveying sunny optimism about anything he's associated with. We could look forward to his re-branding of our country from the tarnished and no-longer appropriate "United States of America," to: "World-Class Nation," or "Greatest Nation in the World."

2. Yes We Can. . .Defy The Aging Process. America is beset by a debilitating can't do spirit. Many feel as if we are at the mercy of powerful natural forces, like the rise of China and global warming. But Trump has shown a steadfast unwillingness to give in to the natural forces of decline. Let other candidates go bald...or gray...or both. The persistence of his rust-colored coiffe and the bold comb-over shows a defiant spirit that American manufacturers and schoolkids would be wise to adopt.

3. I.O.U.S.A. Speaking of haircuts, Trump's business expertise could come in handy in dealing with America's woeful fiscal situation. The nation's paramount problem is how to deal with monstrous short- and long-term debts. States, cities, and the federal government are all learning that it is very difficult to meet existing financial obligations without raising taxes or cutting spending sharply. Trump, however, has a long experience, dating back to the early 1990s, of convincing creditors to settle for less than full payments of debts his businesses incurred. And the restructurings didn't stop him from being a viable financial force in the future. Just imagine if President Trump could do to the Chinese central bank next year what he did with New York banks 20 years ago?

4. Real Estate Strategy. Trump has the rare ability to enhance the value of properties simply by putting his name on them. The White House and Camp David are clearly too down-scale for his gilded tastes, and President Trump probably wouldn't want to take up residence in them. Solution? Rename them Trump Pennsylvania Avenue, and the Trump Catoctin Mountain Resort & Spa, and help reduce the deficit through successful hotel/condo operations.

5. Foreign Affairs. Trump is a bit of a loose cannon when it comes to foreign policy. But he could use his wives' connections to their home countries to establish improved relations. He could dispatch current wife Melania to her native Slovenia as a special ambassador to boost trade with the country. (Last year, the U.S. exported $328 million to Sovenia and imported $465 million from the country.) Think of the potential for growth. First wife Ivana, a native of the Czech republic, could be dispatched to her homeland to work on boosting the U.S.-Czech bi-lateral trade, currently valued at $3.9 billion. Second wife Marla Maples is from Georgia (the state, alas, not the country). But the struggling republic in the Caucasus is celebrity-starved and would probably welcome a visit.

6. Better Catch-Phrases. Over the past decade, the U.S. has suffered from terrible, easily-mockable presidential catch-phrases, from "Mission Accomplished" and "Heckuva Job, Brownie" in the Bush years, to "Yes We Can" and "The Audacity of Hope" in the Obama regime. Trump, armed with a ready arsenal of quips, would do much better.

To underperforming cabinet secretaries: "You're Fired!"

To legions of unemployed seeking work: "You're Hired!"

To military leaders stuck in three intractable conflicts: "You're Mired!"

To workers on federal payrolls who need to be downsized: "You're Retired!"

To rural residents waiting on high-speed internet: "You're Wired!"

While there's plenty to be said about a Trump presidency, don't get your hopes too high. After all, in 2008, Rudy Giuliani showed that blunt, thrice-married, media-savvy New Yorkers known primarily by their first names don't do particularly well in Republican primaries. In 1992, H. Ross Perot proved that charisma and business success only get you so far in electoral politics. Perhaps most devastating, in an endeavor that requires constant flesh-pressing, Trump has a well-documented aversion to shaking hands with strangers.

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学习做产业功课和 simulation：

产业卖价 RM350k， 头期 10%，租金 RM2,200，等于卖价的 7.5%（1年）。利率 BLR - 2.2% (4.1%)。头期+费用+ improvement ~RM50-60k （假设 RM55k）。

以 Flyingfish 兄给的 software 计算 loan amortization，贷款 RM315,000，借 30 年，total payment = RM548,000，每月供期 RM1522 左右。HOA fees 估计 RM200。这里一共 RM1722。包括税务和其它开支（火险和 tax），齐头 RM1800 吧？Cash flow RM400 左右，是这样算吗？

如果借 35 年，供期就 RM1413.70，齐头 RM1700，cashflow RM500。
如果借 40 年，供期就 RM1336，齐头 RM1600-1650，cashflow 将近 RM550-600。

目前 BLR = 6.3%。40年的计算，BLR 上到 8.5-9.0% 时，就会开始变负资产或没有现金流。

Cap rate = Net operating income （不包括供期，利息，折旧）/ Property Value
= 12 X (RM2200 - RM300 (HOA fees 和其它)) / RM350,000
= RM22800 / RM350,000
= 6.5%

Cap rate 6.5% > 利率 4.1%，是这样看吗？

ROI = (Annual increase in value + income)/ Cash invested
= (~3.5% 的 capital appreciation + RM3178 principal reduction + RM550 X 12 cash flow b4 tax)/ Cash invested
= (RM12,250 + RM3178+RM6600) / RM55,000
= RM22,028 / RM55,000
= 40% （假设包括折旧和利息后，税务 = 0）

Cash on Cash return = RM6600 / RM55,000 = 12%？

Debt coverage = Net Operating Income / Annual Debt Service = RM22800 / RM16032 = 142%？

我是新人，什么都不会。不知道有哪位前辈可以指点或纠正一下吗？

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1. 产业卖价 RM350k， 头期 10%，租金 RM2,200，等于卖价的 7.5%（1年）。利率 BLR - 2.2% (4.1%)。头期+费用+ improvement ~RM50-60k （假设 RM55k）。

- 正确，大约是这个数额

2. 这里一共 RM1722。包括税务和其它开支（火险和 tax），齐头 RM1800 吧？Cash flow RM400 左右，是这样算吗？

- 正确，大约是这个数额

3. 目前 BLR = 6.3%。40年的计算，BLR 上到 8.5-9.0% 时，就会开始变负资产或没有现金流。

- 没问题，租金可以起

4. Cap rate = Net operating income （不包括供期，利息，折旧）/ Property Value
= 12 X (RM2200 - RM300 (HOA fees 和其它)) / RM350,000
= RM22800 / RM350,000
= 6.5%

- 正确，大约是这个数额

5. ROI = (Annual increase in value + income)/ Cash invested
= (~3.5% 的 capital appreciation + RM3178 principal reduction + RM550 X 12 cash flow b4 tax)/ Cash invested
= (RM12,250 + RM3178+RM6600) / RM55,000
= RM22,028 / RM55,000
= 40% （假设包括折旧和利息后，税务 = 0）

- 我把capital appreciation当成是bonus，没去算。不过你的一年3.5%是很保守的估计

6. Cash on Cash return = RM6600 / RM55,000 = 12%？

- 假如现金流是RM550,算法是正确

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我要的CoCr最好是超过6%一年
少过的话，就投资股票

CoCr = Cash on Cash return >=6%

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刚刚再重新做个数学题....

以 40 年贷款计算，供期 RM1322 + HOA fees & Others = RM1600，Cash flow RM600。

如果牺牲少许 cash flow，把 cash flow 降低到 RM300（利率波动的 buffer），就能有 RM300 的空间来融资。

RM300 X 12 X 40 年 = RM144,000。 老兄，我明白你的意思了。

即使只是融资 RM200 X 12 X 40，也有 RM96,000。

可能 Robert 书里运用的例子，产业和租金价格都很低，所以看不出威力。

目前我25岁，5年后30岁，依然还能继续融资 40 年到 70岁。

惨了，我中毒了。

假设这个计划两年内完成，包括租金的 equity，那么我只要 RM800+ 的成本，就能得到 RM56,880 盈利，回酬是 7110%。

7. Debt coverage = Net Operating Income / Annual Debt Service = RM22800 / RM16032 = 142%？

这个问题，等产业上市后再来算

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师兄问起产业公式的计算....这里就加以简化说明。

Cap rate...其实简单的说...就好像股票的 PE 那样。是考虑到产业的盈利潜能，扣除开支后的收入。就好像租金是 Revenue，HOA 和其它开支，是 expenses，扣除开支后，就是盈利。Cap rate 6.5%，也就 = 0.065 对吗？那你把 1/0.065 = 15.4，也就是 PE 15.4了。有些人会问，为何不包括负债呢？如果要拿来相比的话，那么借钱买产业，就有如 margin 来买股票那样。你 margin 来买股票，扣除利息和还债，PE 当然没有 15.4 了啊。可是，你买的股票，依然还是一个 PE 15.4 的股票。就好像如果我们是用 100% 现金来买产业，那么这个产业就会给到你 PE15.4，所以说它是个 PE 15.4 的产业。这个盈利，主要是看租金，不包括产业增值。就好像股票你是看 EPS。租金就有如 EPS，而产业增值就有如股票的股价被炒高一样，和你买进的 PE 于公司的获利潜能无关。

ROI...应该和 ROE 差不多一样。我们所投入的资金（头期，费用，improvement 等），都是自己的资金。和股票的 Equity 没有分别。其余的价值，都是靠负债。

当然，ROI 可以包括产业增值，也可以不，看你要怎么衡量。所以以上的计算，包括保守估计的产业增值和其它盈利，ROI = 40%，不包括产业增值的话，ROI 也有 17%+。

Cash on cash return 应该就好像我们的 DY 那样。所以红狼说 COCR 低过 6%的话，他甘愿买股票。

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退休数字省思

最近在思考着退休收入的数学题...

对于股票投资或任何 paper asset 投资而言，常见的说法，是以股息收入来估计退休数字。无论这个是股票，REITs，基金，甚至 Amanah Saham 或 EPF，都会给类似这样的计算...

例子：

假设退休所需要的开支每月 RM10,000，以 8% 的股息来估计，那么我们就需要有 RM1,500,000 的资金，每年才能有 RM120,000 的股息收入，刚好月入 RM10,000。

如果以 5% 来估计，那么就需要有 RM2,400,000。当股息被动收入大过开支时，就可以达到财务自主或退休。真的是这样而已吗？不，即使除了股息收入不稳定之外，还有别的例外的情况需要注意。

1. 每年的被动收入，是否几乎全都用完呢？到底还有 surplus 吗？而即使有 surplus，你确定那个 surplus 足够吗？
谈到这里，有的人会很奇怪。什么？都已经是被动收入了，财务自主了，退休了，每年股息源源不绝了，还要 Surplus 来干嘛？原因很简单...通货膨胀。试想想，如果我们是投资在 REITs，EPF 或 Amanah Saham 或高股息股（但缺乏成长的股票）时，被动收入的 surplus 相当重要。在我们还在为投资打拼的时候，很多人几乎都是把股息 90-100% reinvest 进取，所以...无论你是投资什么，你当然不觉得会跑输通货膨胀。可是，当你的资金数字达到财务自主的时候，在你第一年决定退休时，问题才开始。

因为在这个时候开始，我们几乎每年的开支，几乎都依靠股息。而除非你肯延迟财务自主退休的开始，不然一般上...多数人在刚开始财务自主的时候，被动收入 都只刚好够维持开支，或比开支大 10-20% 而已。即使我们假设这些股息收入都很稳定，如果你在这种情况下决定财务自主退休，而之后没有继续前进的话，2，3，4，5年后...肯定会出问题。到时 候，你会发现，你这个百万富翁，和你财务自主的退休生活素质依然随着时间过去而逐渐下降。怎么会这样呢？

这里就用个数学题来做示范。股息是资金的 8%，而且假设很稳定，够好了吧？那么，你有 RM1,500,000 的资金，每年平均股息收入 RM120,000。假设年开支是 RM100,000 而已，这里表示您的股息收入，比开支多出 20%。也就是说，你每年投资的 8% 回酬，有额外的 1.33% 可以用来 reinvest 进投资组合里。可是，问题就在这里了。假设你是靠高股息，缺乏成长的股票/REITs 退休，在资金不会成长的情况下，reinvest 1.33%，跑个 3-5 年，你已经跑输通货膨胀了。久而久之，你就会发现到，你生活素质逐渐下降。每年 reinvest 1.33% 进回投资组合，那 RM1,500,000 的资金，在未来5年就会有以下的成长：

1年 1,519,950 vs. 1,560,000* (RM104,000)
2年 1,540,165 vs. 1,622,400* (RM108,160)
3年 1,560,650 vs. 1,687,296* (RM112,486)
4年 1,581,406 vs. 1,754,787* (RM116,986)
5年 1,602,439 vs. 1,824,979* (RM121,665)

左边是以 1.33% reinvest 得到的5年资金成长，而右边是为了和4%通货膨胀保持平手应有的资金成长，跨号里的是 RM100k 的现有年开支，每年经过 4% 通货膨胀调整后的年开支。可见，5年后，通货膨胀所带来的效应，开支会提升到比你现有的被动收入还要高（0 年的 RM120,000 被动收入 vs. RM121,665）。


2. 如果你的投资派息率不是 8%，而是 5% 左右，那就更加吃力，为什么？
如果该投资者有 reinvest 1.33% 的话，那5年后还是可以被动收入大过开支，但是10年后我就不知道了。至于被动收入几乎完全没有 Suplus 的人，而如果通货膨胀高过 4%，那么不出5年，肯定会出问题。还有，有所少种投资的派息高达 8%？对于 8% 派息的投资者来说，RM120k 的被动收入，省下 ~20% 的 Surplus...也才足以 reinvest 组合的 1.33% 进回去而已。那么，那些派息 5% 的人，不就更吃力了吗？如果你退休的投资组合派息只有 5% 左右，而在没有 reinvest 的情况下会缺乏成长的投资，那么你是时候考虑寻找更好的投资了。如果 RM2,400,000 资金派息 5% = RM120,000，那么，你同样省下 RM20k 的股息收入来 reinvest...可是对 RM2,400,000 的资金而言，RM20k 才等于组合的 0.83% 而已。如果投资组合不会成长，在扣除开支后 reinvest 0.83% 的资金，简直就是杯水车薪。

3. 你的投资组合，在没有 reinvest 的情况下，还会成长吗？
这个如以上所说过的，成长是很重要的。

4. 那么，我们能有什么对策？
a) 如果你的资金是 RM1,500,000，派息 8% 的话，那么你可以降低自己的开支，8% 的股息，你就必须尽量只用 3% 在开支上，然后保留 5% 的股息来 reinvest 带动成长，和通货膨胀持平。

b) 不过，大家都知道，RM1,500,000 的 3% 也才 RM45,000 一年，要靠这样的数字退休，恐怕很勉强。所以，a) 不是很好的选择。我们可以选择提高自己主动收入，延长自己退休的时间，让资金达到更高的数目，比方说到 RM3,000,000，那么 3% 就等于1年 RM90,000，可以过个平凡舒适的退休生活。

c) 把资金换去会成长，又派息高的股票。比方说，派息 5%，成长 5-10% 的股票。这样一来，我们即使在股息没有 Surplus 的情况下，没有本事大量 reinvest 的情况下，依然不会因为通货膨胀而感到压力。要退休，就应该做个逍遥自在的百万富翁，而不是依然还会为通膨感到压力的百万富翁。所以，个人不认同靠股票开 番后，就转到去 REITs 或高股息但没有成长的投资。当你想到每年的股息 Surplus 必须要有组合资金的 4-5% 才能跑赢通货膨胀时，自己只剩组合的3-4%股息来维持开支时，那可是多么压力啊。要靠 REITs 或缺乏成长的投资来退休的朋友们，恐怕应该对你们的退休数字重新做个计算了。之后你就会发现到，REITs 即使给到你 8% 股息也没有用。因为你必须要累积到比靠成长股息股退休的人高出 20-30% 的资金，才能退休。

假设两者的开支都是每月 RM10k, 每年 RM120k。
那么 DY5% 的成长股息，需要 RM2,400,000 的资金。
而 DY8% 的 REITs 等等，需要 RM3,000,000 的资金，才能有 RM240,000 的股息，花了 RM120,000 后，刚好可以 reinvest 4% 进组合来勉强和通膨持平。通货膨胀高过 4% 的话，你就惨了。

何况，很多的股息成长股，盈利的成长都远远高过通货膨胀，有的是 8%，10%，15% 成长不等。在第一年是可能你需要用完 DY5% 股息，才够维持开支。而在5年后，可能 3% 的股息，已经够你维持开支+对抗通货膨胀了。至于额外的 2%，你可以选择提高自己的生活素质，做慈善，或用来 reinvest，何乐不为？相信大家现 在看到成长股息股的价值了吧？这就是为什么有成长，派股息高的股票（Dividend payout，而不是 DY %），经常都享有高 PE 的因素之一。因为它们拥有比高股息但缺乏成长的 REITs, EPF, Amanah Saham 或单单高股息股所没有的价值。

如果我们把资金换去投资产业，那么也不视为一个好对策。产业增值和成长虽然没有股票强，可是除非你选到很差的地点，不然租金是不会跑输通货膨胀的。靠租金退休的投资者，比较少这方面的烦恼。

以现金流或股息为出发点的投资朋友们，眼光应该放长远一点，不应该因为短暂1年的高 DY% 而影响到自己长远的投资和退休计划，更不应该因为作了这样的决定而日后影响到自己财务自主退休的生活素质。共勉之~

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有感而发：

最近在体会着："Money is just an idea 的理念"

自古以来，随着文明的进步和演变，人类赚钱的方式在不停的转变。唯一不变的是，无论我们是在 stone age，agrarian age，industrial age....或现在的 information age...最赚钱的人，永远都是那些对钱/资源拥有最棒 idea 的人。我们对钱财有着怎样的 idea，就会直接影响到我们的赚钱方式，回酬率，财富和所牵涉到的时间长短。

然而，每个人都会因为个人机遇，环境与人生经验而造就了他们对金钱的 idea。比方说，如果我们父母或身边的人都是打工的，那么我们很可能对金钱的 idea 就是靠打工。如果我们的父母及身边的人是靠做生意致富的，那么我们对金钱的 idea 就是做生意，等等。

对打工存钱 idea 的人而言，百万几乎是遥不可及的梦想；
对于累积储蓄投资的人而言，百万是退休后的理想目标；
对做生意的人而言，数年内赚百万是个理想的目标；
对 T Harv Eker 而言，如果你的生意1年赚不到百万，那么你是在浪费你的时间；
对 Robert Kiyosaki 来说，如果他今年赚不到千万以上，那对他来说是很失败；
对 Donald Trump 来说，如果这个 project 无法赚1亿以上，那么他就很失败了；
对 Zuckerberg （facebook 创办人）而言，在数年内，而且还是在他30岁以前创造 1 Billion 并不是什么出奇的事。

忘了在那本书看过，如果没有记错是富爸爸的 Increase Your Financial IQ...当中提到一个故事，说到 Robert Kiyosaki 曾经接触过一片土地。他向 agent 询问价钱，agent 开价 2 million。他觉得很贵，他认为那块地只值得 700k。可是，之后那片土地被另一个产业大亨以 3 million 买去了，而且还说很便宜。分别是...Robert Kiyosaki 的 idea 是要起 Residential Property 或 Apartment...而那个产业大亨的 idea 是要起酒店！看到了吗？同一片土地，不同的 idea，所创造出来的价值完全不一样。

对一个储蓄投资的受薪族，如果你和他说你要5年内达到百万然后财务自主，他会劝你不能心急，要有耐心，要脚踏实地。
如果你和 T Harv Eker 说要在5年内达到百万然后财务自主，他会说这是个很好的理想，继续努力。
如果你和 Donald Trump 说，他会说："你没有大志，你无能，you're fired!"。
如果你和 Zuckerberg 说，他也许会说："What? 1 million 是什么?"

同样的时间，同样的目标，一个会说你心急，一个会说 you're fired!

分别在哪里呢？因为大家对钱都有不同的 idea。如果某个人对致富的 idea 就只是打工，储蓄，投资的 idea...那么他多数会说5年百万太急进，不实际。因为他的 idea 并无法做到那样，而不是因为那个目标是 mission impossible。如果某个人的 idea 就是靠卖 idea 赚钱，或做大生意...那么他会觉得5年百万没有大志，因为他拥有创造 Billion 的 idea。

我们每个人都有自己的人生目标。特别是理财和财富上。而当我们设定了一个小目标后，就会开始去行动。当引起了提高目标的念头时，心中的恐惧和种种不安就会 和自己说：“做不到，不实际，人要知足常乐，等等的话”。其实，不是因为那个目标 mission impossible...而是期待用同样的 idea 来达到不同层次的目标，才是 mission impossible。Idea 是源至于我们的 mind...所以 Money Game is just a Mind Game。

当然，单单 idea 是不行的。不然每个人都是亿万富翁了，因为我们每个人都曾经有过一些很棒的 idea，只是因为恐惧，怀疑，不安等因素，而放弃或没有行动。有了 idea，就要行动，向成功的人看齐，掌握正确的技巧和操作，努力学习，让自己有能力去实践这个 idea..那么，本来需要20-30年才能达到的目标，可能5-10年就能实现了。

大家不妨尝试把自己目前原有的目标提高，然后动脑筋想想要如何达到，说不定真的会得到意想不到的效果，真的提早达成目标。共勉之~

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COMPANY	DIVIDEN 07	DIVIDEN 08	DIVIDEN 09	DIVIDEN 10	TOTAL 07	TOTAL 08	TOTAL 09	TOTAL 10	BUY PRICE	QUANTITY	TOTAL	CURRENT M/VALUE
AMFIRST	0.0557	0.0367	0.0935	0.0969	17824	11744	29920	31008	0.94	320000	300800	387200
HEKTAR	0.072	0.1071	0.102	0.106	15840	23562	22440	23320	1.37	220000	301400	299200
ATRIUM	0.042	0.065	0.068	0.087	12180	18850	19720	25230	1.02	290000	295800	310300
UOA	0.0869	0.1334	0.1137	0.1083	20421.5	31349	26719.5	25450.5	1.27	235000	298450	324300
TWR	0.0934	0.1396	0.0935	0.095	21949	32806	21972.5	22325	1.28	235000	300800	282000
				TOTAL	88214.5	118311	120772	127333.5		TOTAL	1497250	1603000

由于时间的关系，我只拿其中几项产托来研究，作出简单的数字分析。

由于马来西亚的产托历史较短，多数的都在07或过后才开始上市，所以只研究07～10年；新加坡以及香港的产托较为普遍，DY在6～7%左右，美国有更多的上市产业信托。

我使用的买价是07年的最高价以及最低价的中间值，相信大家也知道07年的金融风暴之前，多数股票的价位处于历史高点，包括产托。RM1497250在 07年平均买入AMFIRST，HEKTAR，ATRIUM，UOA，TWRREIT，以昨天闭市价计算，股票市值是RM1603000；08年进场，赚 幅会更高。

不研究产托的EPS是因为，产托牵涉太多的一次过买卖，今年卖产业，EPS就很高；明年买产业，EPS就很低。（当然，如果研究年报，还是可以看得到各项产业的租金的成长，希望有心人帮忙研究 xD）

由于产托的派息是每股净利的90%，所以再投资的资本很小，成长也理所当然地不比消费股来的快，可是别忘了，投资产托/产业股的同时，你拥有的包括其产业 与地库。也因为这样，其股息的成长是根据其租金的增值；股价的成长是根据其产业的增值。所以我是拿投资房产与投资产托来比较。

我是好奇看到夜兄认为退休可依靠产业，却不能依靠产托，所以才进来说说我的看法，当然我的看法也未必是对的。有没有想过倘若投资的产业，面对租客不还租 金，不还水电费，破坏你的房产等问题？产托当然也会面对这样的问题，可是会有专家为股东解决该问题。投资的房产本来位于绝佳的location，可是突然 政府改路，又或者在该房产旁边建高楼，前面建天桥而必须绕路造成交通不便，那该怎么办？（别忘记投资产业是必须hold着20年或以上的）很多人投资房产 只计算购买价，利息（支出）与租金（收入）；却忽略了很多，比如管理费，房产翻新，家私翻新，治安变差，非法外劳涌入，地产租不出/卖不出，资金周转等问 题；可是产托有专人处理这些问题，而且股息准时bank in进你户口。最后，管理产托肯定比管理产业来的方便，也比较弹性。

目前我的投资策略（也不懂work不work地），都是看10年到30年的，股价起不起肯本不是重点，只要管理层不玩臭，不把资产随意乱买/乱卖，盈利保持/成长，我就长期Hold着。

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哈哈，不要误会啦。我从一开始都并没有针对或偏心于产业，股票，还是 REITs 的投资。就好像我也说明了买 BJTOTO 会缺乏成长一样。

我只是在强调成长的重要性，无论你投资的是产业，股票，还是 REITs。只要它的成长跑赢通货膨胀，那么无论那个是 REITs, 股票，还是产业，都可以继续持有当作退休金。这样的说法，不知道你能接受吗？

就拿股海无涯兄给的数据，３年前 1.5 million，扣除股息后，３年后的今天价值才 1.6 million。这个就是我一直要表达的重点。３年总成长才 6.8%，平均每年才 2.2% 成长。有成长吗？有。跑赢通货膨胀吗？没有！股息有成长吗？好像也没有。派息率确实可以高达盈利 90%，问题是３年前长期持有的股东，units 有跟着增加吗？有些 REITs 的 units 增加了超过 50%，可是股东的持股１点都没有变过。

即使你的 REITs ３年盈利开一番，可是 units 也跟着开翻（但增加的 units 旧的股东没有份），那即使它所分的 90% 盈利是有成长，不过股东的收入并没有成长。

例子，３年前假设 3 million units，盈利 RM3 million，股息（90%）RM27 million，或每股 90sen。

我在３年前买进 10,000 股，股息 RM9,000。３年后，产业增值，租金上涨，盈利开番。可是，units in circulation 增加了一倍，但又不是派给我。REITs 的盈利已经是 RM6 million 了，股息 RM54 million，可是 units 变 6 million 了，３年后的今天每股股息还是 90sen。３年价后的股息有成长吗？没有。

回复 5609# 股市无涯子

由于产托的派息是每股净利的90%，所以再投资的资本很小，成长也理所当然地不比消费股来的快，

你这不会矛盾了吗？如果产业是会增值成长的，那么你需要保留租金再投资来带动成长吗？你自己投资产业，需要保留部分租金或 cash flow，然后 reinvest 进你的产业（维修开支不算），它的价值才会成长的吗？



可是别忘了，投资产托/产业股的同时，你拥有的包括其产业与地库。也因为这样，其股息的成长是根据其租金的增值；股价的成长是根据其产业的增值。所以我是拿投资房产与投资产托来比较。

对。我并没有否认它的租金和盈利会成长。问题是，租金和盈利成长了，units 也多了，但是你自己的 units 没有增加，你分享得到这个成长的盈利吗？


有没有想过倘若投资的产业，面对租客不还租金，不还水电费，破坏你的房产等问题？产托当然也会面对这样的问题，可是会有专家为股东解决该问题。投资的房产 本来位于绝佳的location，可是突然政府改路，又或者在该房产旁边建高楼，前面建天桥而必须绕路造成交通不便，那该怎么办？（别忘记投资产业是必须 hold着20年或以上的）很多人投资房产只计算购买价，利息（支出）与租金（收入）；却忽略了很多，比如管理费，房产翻新，家私翻新，治安变差，非法外 劳涌入，地产租不出/卖不出，资金周转等问题；可是产托有专人处理这些问题，而且股息准时bank in进你户口。最后，管理产托肯定比管理产业来的方便，也比较弹性。

没错。既然你说了这么多的潜在问题，那么要选择学习，提高自己的能力来解决/避免这些问题，之后完全享有其盈利和 成长；还是甘愿没有/低成长，把资金委托给别人，避免麻烦？两者都是 solution 来的，没有对错。只是选择的分别。你对产业所说的问题，至少那些问题都是自己能够解决和作选择的。同样的，难道你没有想过，你买 REITs 也可能会有假账问题？熊市来，REITs 也跟着大跌？政府改路，你 REITs 的产业就不会受到影响？经济不好，酒店的生意就不会受影响吗？给顾客或外人来些法律行动，告你赔个几百万，REITs 公司还不是一样要用股东的钱来赔吗？学会解决，减少，和避免这些问题，那么你就能把自己拥有的产业扩展，之后当 REITs 来卖给人家套现。REITs 的老板不是这样起家的吗？如果选择不提高自己的能力，不肯解决问题，那么就只能继续买别人的 REITs。要做卖 REITs 的人，还是买 REITs 的人，也是个选择。没有对错。我并不是要强词夺理，给一些离谱的问题或例子。我只是想说，你 提到买产业的问题，和我提到买 REITs 的问题，都是一样的。如果这些问题都会成为阻止你投资/行动的理由，那么我想你跟本就不会去投资 REITs / 产业了。就好像有的人问：“哇，你整百万资金压在同一个股票，你不怕公司做假账吗？”和“哇，你整百万资金买个 bunglow，你不怕地震土崩血本无贵吗？”或“哇，你分散几个地方在这个地球上买产业，你不怕火山爆发，世界末日，血本无归吗？” 如果要让这些问题成为阻止我们行动的理由，那肯定是没完没了的。到最后，就只有千千万万个做不到的理由。

P/S: 我并不是说 REITs 不能买，只是为了什么目标，策略和用途而买才较重要。

谢谢股市无涯兄提供的数据和功课。

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我只是在强调成长的重要性，无论你投资的是产业，股票，还是 REITs。只要它的成长跑赢通货膨胀，那么无论那个是 REITs, 股票，还是产业，都可以继续持有当作退休金。这样的说法，不知道你能接受吗？

这样的说法，我绝对认同。

我在３年前买进 10,000 股，股息 RM9,000。３年后，产业增值，租金上涨，盈利开番。可是，units in circulation 增加了一倍，但又不是派给我。REITs 的盈利已经是 RM6 million 了，股息 RM54 million，可是 units 变 6 million 了，３年后的今天每股股息还是 90sen。３年价后的股息有成长吗？没有。

其实我并不很明白夜兄所提到的"UNITS"，夜兄的意思是大股东的持股增加，而小股东的持股不会增加吗？

你这不会矛盾了吗？如果产业是会增值成长的，那么你需要保留租金再投资来带动成长吗？你自己投资产业，需要保留部分租金或 cash flow，然后 reinvest 进你的产业（维修开支不算），它的价值才会成长的吗？

夜兄试想想，如果今天你hold着一间300k的产业收租金，一年7%也就是RM21000的年租金收入，如果你 把100%都使用在退休生活上，1间产业是很难在短时间内成长变成两间，如果你想让你的产业成长（我把产业的成长定义成1间变两间，两间变4间...）， 你唯有把部分租金收入或入资再投资。所以我所谓的带动成长，是指公司，而非产业本身的增值，因为产业本身的平均增值是缓慢的。（我认为在5%左右，没能找 到数据，只用身边的产业做出计算，希望有正确数据者可以帮忙更正）产业的身价可能在开始3年就开了1番，可是接下来25年就停歇不前；可能开始20年原地 踏步，可是后来10年连开两番；也可能每年5%随着通涨慢慢乌速成长。

对。我并没有否认它的租金和盈利会成长。问题是，租金和盈利成长了，units 也多了，但是你自己的 units 没有增加，你分享得到这个成长的盈利吗？

如上，我并不明白夜兄所说的"Units"是什么意思。是指所持有的share units吗？如果是的话，我把本身投资的产业也看成是1unit。如果没有把部分租金再投资产业（没有把部分股息再投资产托），我本身持有的产业也只有1间，不会变成两间。

我只是想说，你提到买产业的问题，和我提到买 REITs 的问题，都是一样的。如果这些问题都会成为阻止你投资/行动的理由，那么我想你跟本就不会去投资 REITs / 产业了。

对，产业会面对的问题，产托也会面对；产托面对的问题，产业也会面对，因为两者大同小异，所以，两者我皆接触。不 过就如冷眼所说（虽然很多人说他的方法过时，不过我还是追随他的思想），你要购买/组成一间油棕公司，从你买地，种植，收成，加工，到销售，可能花时花钱 甚多，倒不如把钱投资在成熟了又under value的BKAWAN；同样地，我想投资shopping mall，可是没有方法/足够的资金，我可以选择投资在HEKTAR；我想投资医院/看好医疗的前景，可是拿不到lisence/足够的资金，我可以选择 投资在ALAQAR。当然，公司不把盈利分享给股东，我认为，这跟行业无关，而是公司/管理层的关系。至于我认为产托更适合退休人士的原因是，退休人士更 向往自由自在的生活，投资产业会面对的问题，我们当然可以亲自/学习如何去解决，但，如果把那些问题交给专家们去解决，不是更适合退休人士吗？而 且，300千的产托要转手，应该比300千的产业转手来的快速/容易吧。



（希望我们的讨论，过了就算，不会影响感情，因为我还要来夜兄的主题偷好料 xD）

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Units of circulation 我并没有设法你寻找有关资料，我以我本身投资产业公司的想法，加上自身的理解来解释夜兄以及大提琴家的疑惑。

举个例子：

今天10个投资者组公司投资Sunxxx Pyraxxx，1人出资1亿，总价10亿，股份10份。收到的租金在扣除完所有的Expenses后，1年净赚7千万，90%派息政策，1人1年得到6百30万的回酬。

第5年，他们又想收购MidVxllxy，价值10亿。在他们之前把投资Sunxxx Pyraxxx得到的回酬全部入袋的情况下，他们只好寻找新的投资者入资以达到收购目的。所以他们寻找4位新的投资者，1人入资1亿，再向银行借贷6亿。 这时，公司的股份从10份变成14份（应该就是你们所说的增加了的Units），公司持有两项产业，公司贷款6亿。这一年，Sunxxx Pyraxxx的租金收入随着产业的增值增加到8千4百万，90%派息政策，1人1年得到6百万的回酬；而MidVxllxy的租金收入，在扣除所有费用 以及银行贷款+利息后，净收入是2千万，90%派息政策，1人1年得到1百50万；总租金收入，从5年前的6百30万，成长到了750万，5年内成长了 19.05%，而我之前分享的图表，5项REITs的股息在4年内成长了44.35%。

如果你想增加你的回酬，唯有等待租金的增加；或者把之前入袋的股息拿出来向其他投资者收购其股份。因为在90%派息的情况下，又想公司可以购买更多的地产，分享更多的回酬，是不可能做到的。

而两项产业的增值是属于纸上盈利，只要1天不卖出去，盈利皆不属于股东，产业的增值可能会反映在股价上，也可能不会，这也是为是么我经常强调的，我注重公司的资产，而非公司的股价，股价会随着市场的情绪而改变。

由于REITs把90%的租金盈利拿来派息，公司再投资的资本不多，所以要购置新的产业，就必须通过再发行股份来融资，这也是大提琴家所提到的CMMT， 公司收购了Gurney Extension，units in circulation增加，股息只增加一点点，原因就在我上面提到的例子，这也是跟我们现实中自身投资产业的情况一样，也是我为什么提到“1间产业在短 时间内，不把租金再投资，很难成长成两间”的例子，我并不是想说退休后还想1间变成两间，而是向解释夜兄”为什么REITs的成长缓慢“。

REITs保留的盈利很少，所以不太可能发送红股，至于为什么不向股东发附加股，而把增加的股份卖给基金局/银行，我就不太清楚当中原因。如果拿产业 /REITs来跟高成长股比较的话，我只认为，1只可以保持30年盈利的公司已经很不简单了，如果还要在30年中都保持盈利成长的话，那一定很不得了了。 须知巴菲特的投资也不过1年20%的复利回酬，还要是在盈利全部再投资的情况下。所以我认为，这也是为什么目前，我们身边的退休人士，大多数都是持有地 产，依靠租金收入过着退休生活；因为我认为产业/REITs虽然给不到投资者高成长，可是给到投资者稳定的回酬。

至于400千拿来买REITs，或者购买1间产业，又或者分散投资5家产业；这也是我之前跟朋友争论了很久的课题，只能说没有谁对谁错，因为这牵涉的是杠杆的课题，个人价值观以及个人能够承受多少风险的课题。

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Units of circulation 我并没有设法你寻找有关资料，我以我本身投资产业公司的想法

都说过了，不能用自己的假设或想法来看待，也不要以产业股来看待 REITs。必须先了解了 REITs 的 unit 问题。先不要以一般合股买产业的角度来作假设。


而我之前分享的图表，5项REITs的股息在4年内成长了44.35%。

有没有想过，为何之后的3年，成长都比较低呢？看似有 44% 成长，是因为那个真的是成长？还是因为 2007 年的股息有一次性因素而贬低呢？88k 的股息，1.5 million 的资本，DY 才 5.8%...对 REITs 来说难道你不觉得奇怪吗？反而下一年的 118k 股息，DY 7.8%，才比较像是 REITs 的投资。你认为这个是真的成长？还是因一次性因素？如果我没有记错，本地的 REITs 历史不久，很多都是 2006-2007 或近期才发行上市的。我并没有说你是对或者错。只是我会比较全面的考虑，到底哪个真的是成长吗？就好像股票，vitrox 的盈利比 2009 年大涨超过 1000%，这个主要是成长，还是复苏？REITs 可以在首年因为 vacancy % 高，所以总租金偏低。当 vacancy % 下降，整家产业都租到满时，总租金收入当然会大涨。可是这个是真正的租金“成长”吗？


如果你想增加你的回酬，唯有等待租金的增加；或者把之前入袋的股息拿出来向其他投资者收购其股份。因为在90%派息的情况下，又想公司可以购买更多的地产，分享更多的回酬，是不可能做到的。

我并没有期待增加产业数量的成长。我所指的是，REITs 在派完股息的情况下，就有如你把收到的租金都花掉，没有保留再投资。但你即使你没有保留租金，你的租金整体上会平均每年增加 5%或更多，产业的价值也会成长 5% 或更高。但是，同样的情况下，REITs 没有保留盈利，可是我却看不见它配合这方面的成长，或不明显。当然，未必全部 REITs 都是那样。


由于REITs把90%的租金盈利拿来派息，公司再投资的资本不多，所以要购置新的产业，就必须通过再发行股份来融资，这也是大提琴家所提到的CMMT， 公司收购了Gurney Extension，units in circulation增加，股息只增加一点点，原因就在我上面提到的例子，这也是跟我们现实中自身投资产业的情况一样，也是我为什么提到“1间产业在短 时间内，不把租金再投资，很难成长成两间”的例子，我并不是想说退休后还想1间变成两间，而是向解释夜兄”为什么REITs的成长缓慢“。

新收购的产业，盈利属于新发行 units 的持有者，原有股东无法受惠，这是合情合理的。但有没有想过，原有股东应有的那份产业，为何有的（大部分，不过不是全部）租金连通货膨胀的成长也追不上 呢？别忘了这些 REITs 的产业大部分几乎都是一流的地皮。它们租金上涨的潜能，理应远远胜过通货膨胀的。


须知巴菲特的投资也不过1年20%的复利回酬，还要是在盈利全部再投资的情况下。

呵呵，你真的有跟踪巴菲特的足迹吗？ 不要以为...什么 15% 20% 回酬是种魔咒。如果不要计算最近10年的投资记录，巴菲特的回酬率，比这个还要高很多。有个论坛的朋友和我说...听到巴菲特投资回酬 20%，该朋友最初几年平均回酬都在 25-26% 以上，觉得巴菲特的 20% 也没什么了不起，沾沾自喜，之后才发现自己很渺小。因为之后他才发现，巴菲特正式出道投资的首6-7年，平均复利都在 60% 以上，这让他在短短的 6-7年时间，身价暴涨数十倍！Berkshire Hathaway 公司的年报，每年的年报都有透露 Berkshire 公司的历年投资回酬记录。如果你看看该年报，我们不难发现，巴菲特经营 Berkshire Hathaway 初期，很多时候回酬往往是1年超过 30-40% 的。唯有在 Berkshire 经营得越来越大后，因为 sizing 的问题，好的投资越来越难找，所以成长及回酬才放缓的。在 1991-2000 年之间，他的回酬是平均 26%，而之后在 2001-2010，他的回酬平均也就好像只有 7-8%，和指数差不多了。如果你不考虑这些后期放缓的因素，你还会觉得 20% 是什么魔咒吗？论坛里也不是有不少大大或前辈，连续很多年的回酬都在 15-20% 以上吗？在资金小的时候，15-20% 平均回酬不是什么只有神才能做到的东西。当然，我并不是说到 15-20% 回酬很容易，我只是希望大家不要有：“股神平均才 20% 回酬，如果我能做到 18% 回酬已经很好了”之类的想法，为自己设限。

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REITS 的 Unit In Circulation 之所以会增加是因为产托通过 Rights Issue 来汇集外来资金以便进行下一步的 Acquisition 行动。

通常在产托公布Rights Issue后， 投资者有三种选择:

1) Subscribe to rights issue

投资者有机会以低于市场的价格购入新股权。

2）Did not subscribe to right issue

投资者毫无行动，让 Rights issue 过期。

3) Sell entitled rights issue

投资者卖掉手头上的 Rights issue.

产托通过 Rights Issue 来增加 Units In Circulation 会不会冲稀股东权益呢？

1) Status Quo 2) Dilution 3) Status Quo

基本上，投资者执行 1) 的话， 他手头上的产托股份会增加。所以，股东权益并不被冲稀。

投资者执行 2) 的话， 他手头上的产托股份保持不变，但是股东权益被冲稀了。

投资者执行 3) 的话，他手头上的产托股份保持不变， 但是卖掉 Renounceable Rights Issue 的利润覆盖了原有股份所产生的depreciation in price。(额外的股东权益已被转换成现金）

很多人一听见 Rights Issue 便会感到很反感，因为要使不掏腰包购买新股份的话， 自己的股权会被冲稀。但是，却忽略了新资金所能够带来的效益。

通过新资金，产托有能力进行 Acquisition 以增加 Net Asset Value 和 Income。

由于， 产托需把 90% 的收入派发给投资者， 产托是很难通过 Organic growth 来增加房产收入的。

好的管理层能够把每一块新资金转换成未来更高的价值。 坏的管理层当然会破坏价值。

投资者不执行Rights Issue 而导致原有股权被冲稀的情况很合理。

就如，你和阿明买一块 RM 1000 的地皮 A，Dividend 是 RM 100。 现在，阿明想再买另一块价格 RM 1000的地皮 B，同样 RM 100 的Dividend。你不想要加入这购买行动，你是不是不值得收取这额外的 RM 50 Dividend?

Before purchasing Land B,

You (Invested capital = RM 500)

Dividend from Land A = RM 50

A Ming (Invested capital = RM 500)

Dividend from Land A = RM 50

Total Capital = RM 1000.

You own 50% and A Ming own 50%.

After purchasing Land B,

Your Dividend stays the same = RM 50

A Ming (Invested capital = RM 1500)

Dividend from Land A + Land B = RM 50 + RM 100

Total Invested Capital from both investors = RM 2000

Your share is 25% and A Ming share is 75%.

However, Let's say A Ming has a very good vision, Land B becomes a hot property after 5 years and is able to raise its dividend from RM 100 to RM 200.

The new dividend after 5 years that you will get is (RM 100 + RM 200) X 0.25 = RM 75.

On the other hand, if Land B becomes a mosquito land and is not able to raise any dividend.

The new dividend after 5 years that you will get is (RM 100 + 0) X 0.25 = RM 25

In conclusion, it is not the increase in Shares Outstanding that is important but it is about what is done to the additional capital.

A good acquisition can increase your dividend income eventhough your share is diluted.

A bad acquisition can always reduce your existing dividend income even if you did not subscribe to the rights issue.

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KLCI 破 1600 点的话，你们的公司值多少？

大概计算指数股的情况，如果根据每家公司 2010 年（有的是截至3月和6月）的业绩，以目前的股价/市值来说 PE 大概 = 17.0，经过某些害群之马的盈利调整/稳健复苏后，之前基金所说的 PE 16.3+ 应该没有错。

17.0 和 16.3 分别是个别公司的平均 PE。不过，KLCI 的成份比重不平衡。有的公司比重会比较大。如果要以比重来分的话，估计 PE 是 21+。指数是会有下跌的可能，不过要跌也恐怕是那些害群之马或盈利不稳定的公司先跌而已。PE 处于 16+ 或更低的公司，应该不会有什么大碍，除非外围因素相当不利。注意，这只是以盈利和基本面的角度去衡量而已，与外围和市场情趣无关。

A. 当中，某些股的 PE 虽然似乎偏高，不过考虑到盈利即将（机会大）稳定复苏后，PE 应该会下降会合理水平。例子：

AMMB, MISC, SIME, TENAGA, 和 UMW

不过，考虑到他们的合理 PE 的话，股价应该不会有因赢利而大起（多数已被反映出来）。

B. 另外，MAS 的前景就不敢讲了。个人认为盈利复苏不大肯定。可能会是拖累指数的公司之一。

C. 还有10多家的公司，股价配合盈利成长，或股价继续上升的潜能很大，或两者都有的公司如：

CIMB 15%
GENM 10%
GENTING 10%
HLBANK 19%
KLK 20%
MAXIS 10%
MAYBANK 15%
PBBANK 18.5% （股息+股价 = RM15.50）
PCHEM 10%
RHBCAP 10%
TM 8%
YTLPOWR 10%

以上的 % 是指潜在的盈利或股价的上升空间，有的是 1H 业绩判断，有的是个人较了解的公司，有的只是保守估计。以上的公司，素质不会差到哪里去，盈利冒然下跌的可能性也不高。

MAS 是否会下跌，我不肯定。不过毕竟它占的比率不是很高。

A 中提到的公司，这里是假设股价没有继续成长

C 中提到的公司就配合以上提到的 % 成长。

至于没有提到的指数股，属于中和。

不过，如果 C 的公司确实达到以上的成长的话，这会贡献 106.55 点给 KLCI 指数（以 06/05/11 收市价为标准），足以把指数推上 1622.10 了。 持有以上公司的朋友们，你们相信会比我更加熟悉以上的公司。相信你们也认为以上的评估应该属于合理吧？如果是的话，那么其实 KLCI 1600 点，除了只是个心理作用之外，其实没有什么出奇或想象中的那么危险和恐怖。除非指数股都出现盈利大跌的情况，或外围因素影响，不然只要你们以上的公司达到 该成长/股价，KLCI 就破 1600 点了。