的出發點是出發點是

今天，曾着有时间，和大家谈谈经济和负债。

好的，由于市场的最新教导是尽量负债来取得现金流，这是非常危险的投机手段。为何是危险的呢？首先大家必需了解经济和负债的关系。

大家都知道，在经济成长膨胀的时候，拥有最多资产的人，很自然的财富就会成长的越快，这是因为能帮忙他们赚钱的机器比较多。

那么，在经济好的时候就会出现两种人，一就是根据本身能力来发展，二就是依靠大量负债来取得爆富的能力。好了，那么“依靠大量负债来取得爆富”有什么问题呢？是的，是有问题的，就是资产多的人（不管负债多少），当经济有问题的时候，他们亏损的自然也会比那些资产少的人多很多。

那么，这有什么问题呢？因为迟些经济再度好回时就没有问题啦。是的，看起来是没有问题的。但是，对于使用大量负债来拥有大量资产来赚钱的人就不是那么说了。

大家都应该听说过现金为王这词，那么大家也应该知道，世界经济变化莫测，没有人知道什么时候是"现金为王"时代，唯一知道的就是，如果现金为王年代来临，拥有大量负债和大量资产的人就会非常糟糕。而且是破产的危险性。因为我相信每个人都了解，没有多少人知道现金为王的年代什么时候会来临。

那么有人说，不怕，虽然负债大，但是只要我的现金流依然很好，那么高债务是不需要担心的。这，实在是讲的太好了。

能够负债赚钱，并不是什么值得骄傲的东西，因为实在简单，大把人都能做到。我们都看过不少生意人在经济好景时大量借贷宽充生意，使得盈利大幅度上升，而且业绩蒸蒸日上。但是，一个无法预测的“现金为王”年代突然降临，很多人都倒下去了。为什么倒下去？因为当年的现金流突然和现在的现金流完全不同了。

这，在讲着什么？就是假设一间公司或一个人假设用负债太高的方法来增加收入的同时，假如根基不强（负债杠杆比太高），一当发生危机，现金为王年代，他的抗击力肯定非常弱，很快的在市场和经济还没有恢复时就破产了。

为什么那么说？因为我们从来没有见过一个产业或资产或生意，可以在经济危机前和经济危机后拥有同样的现金流，分别最多是减少多还是减少比较少而已。

那么这说明了什么？就是拥有大量资产和大量负债的人在经济成长时当然资产%上升比较多，因为他们的杠杆比比较高。但是，这也说明了拥有大量资产和大量负债的人在经济不好时，他们的资产%下跌也是更加快速的，因为他们的杠杆比是非常高的。

讲了那么久，到底要强调的是什么？越重的杠杆比，在现金为王的年代死得更快，这条列是不变的，不管你目前的现金流是多么的棒。因为我们无法预测未来的现金流，尤其是在现金为王的年代。

最后，我们再度强调，不管你在什么行业，进行着什么投资，是否现金流很强，你的杠杆比在经济过热的时候绝对不能太高，不然的话，你对现金为王的年代抗击力就会非常糟糕。

那些因为拥有现金流而大量负债无限杠杆比的朋友们，假如你们再不减少你们的杠杆比，恐怕你们无法度过下次的现金为王的年代。不管你们现在的情况是看起来多么的好。

=======================================

Law 兄，你提到重点，逮住机会的一群，很多其实利润已经masuk pocket，
所谓的长期投资，是必须配合上成长的，
试问一家30年内每年都分发5仙股息的公司，老巴会不跑到乱吗？

很多时候，很多因素，是我们无法控制的，
打个比方，就算我在马路再怎样小心驾驶，我也曾无端被闯红灯的家伙撞伤。
房地产是门门槛很低的生意【尤其是现今】，
他既没有像可口可乐那样的独门秘方，更加没有像TM 那样的垄断市场，
所以，所谓的价值要如何长期保持呢？
只要Holding Power 更强的投资者，就可以Provide 你同样的价值，更Cheap 的花费。

其实有样东西我思考了很久，到底什么那样大的危机，可以把曾经卖几十块的CD 在几年内从天堂打入地狱。
只不过是，生产商多了一点，Pendrive 普遍了一点罢了。
爱疯再怎么厉害也好，市场还是要被诺基亚、莫多罗拉、HTC、三星抢掉不少。
提这一些，只不过想让大家知道，
一门生意，教会徒弟无师傅，徒弟可能只不过在隔两条街自立门户，抢你顾客，
你投资的房产分分钟在你对面/隔壁那间卖比你更便宜、租金更低，价值更高。

为什么说房地产是门槛很低的一门生意，以前可能不是，现在绝对是，
以前我们的父母，必须付更高头期、更贵的利息才能购买房产，选择性也较少（发展商较少，相对的竞争也少），
现在的房地产，阿猫阿狗（没有贬低的意思）都可以踏入。（大家都了解的情况，不加以多说）。
我们既没有新加坡地小、国家在世界地位更高的优势；
我们也没有中国13亿人口的优势；
我们更没有吸引外国人移民进来的优势；
”供“&”求“会Balance 吗？
问个问题，两个屋主同样用2500块出租，提供一模一样的条件，
不过一间是Condo，另一间是Double Storey，
你们会选那一间？Sorry 啦，我绝对会选后者。

以前我们的父母可能是用100块钱，买200块钱的东西，
现在的我们，可能是用50块钱，买10000块的东西，
难道风险还会是一样的？

我讲很多烂道理，可能绝对是我在钻牛角尖，我的想法也是错的，30年后我还是一只原地爬的乌龟。
不过，补多一句，
股票也好、生意也好、地产也好；
要买之前，先学会怎样卖/租。
要使用杠杆，先学会什么是风险。

==================================

比如说，如果你是借钱作生意，那么equity/liability不能太大，在50以下就可以，当然如果你是垄断生意，那么100也没有问题。

如果投资股票，如果有止损策，那么就不用紧，如果是长期投资而没有止损的考虑，那么margin不能超越20%，而且还要有后备6个月的开支，如果没有，那么也要有其他可以变卖的资产在后面。

如果是投资房地产，那么就要有至少12个月的供期后备金，这可以是现金或者是可以变卖的资产（比如股票，汽车或其他卖后有盈余的资产）。另外，还要准备其他现金流的收入，因为一当12月准备金用完，可能就会进入糟糕状况。房地产和其他不同，因为房地产一当遇到危机，要止损非常困难，所以必须要有长期和其一起抗战的能力。

当房地产遇到危机，通常价值必然大幅度下跌，那么卖出已经是不可能的了，所以，就必须供下去（如果可以出租当然更好），这场战就会变成长战。尤其房地产危机一当发生，要短期恢复也比较困难，所以长期作战和供下去是肯定无法避免的。另外，有些银行在房地产危机下，可能有逼厂的能力（就是强逼降低负债，要还钱-要看银行合同怎样写），所以，要确保这些事没有发生。总结来说，房地产的复杂性比其他投资高。

我的看法是，房地产危机一当发生，很有可能是长期的。所以，如果没有其他管道制造现金流，只有房地产现金流，那么就是危险的了。另外，将手上的现金或可变卖资产算一下，只要在房地产价格下跌20%后，你依然可以以市价卖出而没有负债，那么就是安全的了。

公式就是：每月现金流[必需是多管道的现金流，如果同一管道，要打7折] 〉（80%（总资产[可变卖价格]）-总负债）/供期月数

这样就会安全很多。

=================================

你听我乱仙就注定被我带去荷兰了，我没有做过包租公的经验，
持有的也是发展商New Launch 的产业，我来这里纯粹是吹水罢了。

其实，不管是aim Capital Gain 的也好，aim Free Cash Flow 的也好，都不关我的事的，
有没有人赚钱也好，有没有人荷兰也好，更加没有我的事。

只不过，近来身边越来越多人跑来跟我分享清琦怎样怎样用房产复制现金，
年纪有的比我年长，有的还要比我年轻，
用债养债的也有、用屋养屋的也有、炒卖的也有、租屋的也有，
什么版本都有，搞到我一个头两个大，疑惑一堆堆，
结果跑去买了3本清琦的书来了解了解，不过偏偏《房地产投资指南》买不到，
不过我暂时也没时间，只看了《富爸爸 穷爸爸》的三分之一。

我好奇的是，这些人（不是说论坛的朋友）到底弄懂清琦的思想没有（我也还没去了解），
到底清琦教的10样东西（举例），他们到底弄懂几样，
我没有否认他们的方法、更加没有贬低人的意思，只是质疑他们的态度，
他们可能只看到清琦表现10样东西的其中几样，好像清琦说不要打工、清琦利用房产复制现金什么什么的，
然后就妄想采取行动。
到底他们是听来的？还是上课学的？还是看书学的？还是上网看的？我也不知道。
我也只能祝他们好运。

不要小看炒卖房产的一群，身边也有不少在这一轮买卖，
赚取超过几百千的也有、赚超过整百万的也有，
他们的利润，已经超越一些包租公超过10年的租金收入了。

我的想法很简单，你可以卖更高，那么你买高也没问题；
你有能力管理1000名租户，你买500间房产也没有问题，
只不过记住“供求”&“风险”的问题就好，
80%的人都想成为20%的一群，我没有说任何人不能成为20%一群的意思，
不过，如果80%都干着20%干的东西的话，到时候可能“卖包”的才是有钱人了，
社会的结构是我们是必须遵从的。。。

所以也没有所谓的对 or 错，
自己小心一点就好，
我是跟随自己的uncle 学习的，
虽然他的作风保守，但至少也是过着“闲闲清清”过日子，
粘着他准不会错了

=====================================

2010:最好的時機還是最爛的時機？(富爸爸清崎最新網路文章)


"這是最好的年代，也是最糟的年代。"
-- 狄更斯 雙城記

蕭條結束了嗎？快樂的日子是否又來臨了？意譯狄更斯這個名句，我的回答是，"對有準備的人，2010年是最好的年代。對其他很多人，2010年是最差的年代。"

接下來是我的一些預測，我也把我的理由寫在後面...

預測一；房地產還會再崩潰一次

上圖是美國房貸重置表。說簡單一點，房貸重置就是房貸到期的意思。房貸到期後一般來說，我們會重新簽約再貸一次，不過，現在可不是一般時期啊...圖中有幾個時機點值得注意。
1. 2008年九月，房貸重置達到一個高峰，在那個月有 350 億美元的房貸會到期。而這個月也是本次金融海嘯開始的時候。當人們無法再次把錢貸出來而必須違約時，股市和金融市場就會崩盤。

2. 颱風眼：2009年夏天的房貸重置數很低，每個月大概只有 150 億美元。這也是樂觀主義者看到的經濟復甦，事實上這個復甦不過是颱風眼中的寧靜。到了2010年，如我所看到，我們會進入另一半的暴風圈裡。到2011年末，房貸重置會爬升到最高峰，將近400億美元一個月，而這個房貸風暴要到2012年才會過去。

3. 這個風暴的前半場大概就是次貸違約所造成，而後半場的房貸風暴將會襲擊許多正常的房貸戶。所以問題就是，這些信用還好的房貸戶能撐過這個風暴嗎？下一個房貸違約將會是那些大房子了嗎？

4. 在美國有超過四千萬人擁有兩棟以上房產，這些人現在還有辦法同時繳兩份房貸嗎？房貸要重新簽約時也負擔得起嗎？

5. 因為房價大跌，許多人發現他們欠銀行的房貸已經超過房屋的現值。銀行會繼續這麼仁慈，忍受抵押品價值不足嗎？

6. 把房子當提款機的時代已經結束。沒有了用房貸借出來的大筆錢可花，零售業以及零售業相關房產都受到很大打擊，購物中心麻煩可大了。因為店主關門(永久性的)，商店街整條空掉。這會連鎖影響到辦公室、倉儲業、以及其他商用不動產。

所以我的預測：很明顯的，如果你是跳樓大拍賣的買方，這真是最好的年代。如果你是個賣方，這真是個最糟的年代。

還有幾件事我會在2010年密切觀察：
1. 中國會崩潰嗎？美國的崩潰也給中國重重一擊。中國裁掉了幾千萬的勞工。只有靠大有為政府的強力紓困方案才讓經濟支撐住。中國的泡泡遲早也會破...但它會在2010年就破嗎？只有等時間告訴我們。

2. 如果美國停止向中國進口貨品，中國也會停止向世界各國進口原料。這同時會影響到亞洲、澳洲、巴西、以及其他原物料的出口國。

3. FED主席柏南克正設法用新債把有毒債務取代掉。他用這種方式保護大銀行家，最終會把美國變成一個僵屍國家。不景氣就算過去，美國也會進入一個所謂"新蕭條"的時代。這個時代有錢人會變成非常有錢，而其他人都變得更窮(譯按：小英的故事要真實上演啦)。稅金會把所有薪水階級都吸乾。

4. 美元會變得更弱勢。如果美元變強，我們的外銷會因為產品太貴而降低，這也導致失業率上升。

5. 赤次會升高。為富人設計的紓困案將會毀了我們的經濟。

6. 以色列可能會攻打伊朗。以色列不可能容忍伊朗發展核能源，既使伊朗宣稱那完全是和平用途。如果攻擊成真，石油價格會炒翻天。

7. 迴光返照。這一波的股市狂飆很可能只是一個迴光返照。如果道瓊指數跌破6500，可能會跌到5000才會停止。

最好的年代
我知道我聽起來像一位痛苦的悲觀者。我知道我的預測對大多數人來說都是壞消息。不過，對其他來來說，壞消息就是好消息。

對有準備的人來說，下面是一些激勵的好消息：

預測二：在2010年，金、銀、石油都還是持續會是安穩的投資。
YEAR GOLD SILVER
2000 $ 273 $ 4.57
2001 $ 279 $ 4.57
2002 $ 348 $ 4.78
2003 $ 416 $ 5.92
2004 $ 438 $ 6.79
2005 $ 518 $ 8.80
2006 $ 638 $12.78
2007 $ 838 $14.77
2008 $ 882 $11.33
2009 $1100 (approx) $17.50 (approx)

2009年，道瓊漲了約 18趴，金漲了約 25%，銀漲了約 50%。

到了2010年尾，我預期金價大概會是 $1775每盎司，銀大概在 $24 每盎司，石油每桶 $85。如果以色列打伊朗，這些預測數字還會被吹到天邊。

預測三：下一個崩潰的市場將是商用不動產。(譯按，我不同意這點，至少在台灣不是，因為財富集中)

有正向現金流的房產將會更值得。對那些有現金而且能信用貸款的人，2010到2012年將會是一個房地產吃到飽buffet。

我的個人投資組合
就如同我在2002年所說的，"你要能熬過2010年才能稱作準備好了。"

下列事情是我所做的準備(譯按：只有第六、第七點值得看)：
1. 在1997年開辦富爸爸公司。這家公司零負債而且帶給我很高的現金流。

2. 2009年是我在房地產收穫最豐的一年。FED發出大把資金、退休基金到處尋找可投資案件。我的房產公司得到幾千萬美元的資金，用來購買破產的不動產與動工到一半的基地。新建案又有利可圖了，因為人工、原料、土地都降價而且政府還給40年期低利無追索權的貸款。人們總還是需要個屋頂遮在頭上。

3. 我的石油開採事業很順利。我們挖了三個油井，有兩個冒出石油來。政府對石油開採的稅率仍然很大方，就算沒挖出油的油井也一樣。所以既使經濟崩潰了，我們還可以燒石油。

4. 我在2007年把 90%的股票變現。如果 FED 升息，股市和房市都會垮下來。

5. 我在 1996 到 2004 年間買了不少黃金白銀。

6. 既然 FED 印了數以十兆計的鈔票，現金會變垃圾，存錢的人都變輸家(cash is trash, savers is losers)。只要我有多的錢，我就會拿去買黃金、白銀和石油。

7. 在一個零利率的環境，欠錢的人才是贏家。(譯按：我演講時說過，盡量借、拼命借...)前提當然是你欠的是好債，那種你的房客會幫你還的債。

結論

幾年前，日本是世界金融的王者，日本是世界第二大經濟體，一直到泡沫在1990破滅為止。日本的預算在1993年開始變成赤字。從那時候起，每年的赤字都是 GDP 的 5.4%左右。造成的結果是，現在日本的政府債務是 GDP 的 200%。美國正在走日本的覆轍，而中國還跟隨在美國之後。

我們將看不到很大的通膨因為 FED 無法印出足夠鈔票填補信用泡沫破滅的損失。同時，工廠有太多過剩產能，也就是說民生物品的價格會很低而失業率會很高。相反的，我們將看到金、銀、石油以及某些股票、某些地區的房地產會產生通膨(譯按：資產通膨，民生通縮!)還有食物也會通膨，不是因為價值提高而是因為錢的購買力下降。

歡迎來到新蕭條時代。而我希望這個時代是你最好的時代。

本文轉譯自 YAHOO! Finance，http://finance.yahoo.com/expert/article/richricher/211091;_ylt=AoOb3AfapyI84OYIUmqsGQIzt9IF;_ylu=X3oDMTE5MmkwcHI3BHBvcwMxBHNlYwNyaWdodFJlY2VudEFydA RzbGsDMjAxMHRoZWJlc3Rv

原文轉貼如下：
Robert Kiyosaki Why the Rich et Richer

==========================================

用巴菲特的矛來看清崎對黃金的盾

財星雜誌（Fortune）19日刊出投資大師巴菲特的專訪，股神一語道破黃金泡沫

背後的虛幻，強力建議買股票。訪談內容如下：


記者問：當前的黃金市場如何？是典型的泡沫嗎？


巴菲特答：「如果把歷來開採的所有黃金收集起來，可以裝滿67呎立方的空間，以

目前的金價來算，這些黃金能讓你買下全美國的所有農地，再加上十家埃克森美孚

公司，最後還有1兆美元的現金零用。不然你就是有一整屋的金屬，你要選哪樣？

哪一種能創造更多價值呢？」


問：對一個典型的美國中上階層人士來說，應該如何投資來為退休預做準備呢？


答：「股票。」


問：先鋒完全股票市場ETF如何？


答：「這也不錯。也許可以買即將調高股利的高配息股，也許可以選擇標準普爾

500指數中配息最多的100支股票。也許不用，就是買股票。」


問：經濟復甦了嗎？


答：「的確在復甦，只是很慢。我們的北方伯林頓鐵路公司（BNSF）已開始聘回

一些員工，但也有些事業仍在小幅裁員。但美國運通卡的高用量用戶業務及BNSF

的貨運量開始有起色，全面性地，經濟正緩慢復甦。」


問：企業何時才會大量增聘員工？


答：「當需求升高時。減稅或官方的呼籲不會讓我們決定增聘人手，只有產品需求

增加時，才會加人。問題就是這麼單純。」


問：如果連像你的公司那麼大的事業體都還小心翼翼，需求究竟從何而來？


答：「需求已經開始回升，會逐漸加速。2008年秋季時，我們急需大規模的刺激

措施，，但最後規模不足。美國銀行用每股29美元收購美林可說是奇蹟，因為再

撐幾天，美林股價可能只剩29美分。如果不是這類的事情，整個市場早就崩潰了

。整個商業本票市場會停止運作，每張骨牌都會倒下來。波克夏將是最後倒下來

的一張，但還是一樣會倒。（美銀執行長）路易士讓整個體系多撐了一會兒，好

讓TARP（問題資產救助計畫）來得及搶救。但現在因為大家還餘悸猶存，復甦

會很緩慢，然而經濟已肯定地步上復甦。」


問：房市的情形如何？


答：「房市復甦還有漫長的路要走。市場已經失去供需平衡，需要漫長的時間才

能解決問題。」


巴菲特主張對年賺500萬美元以上的真正富翁增加課稅，特別是不能放過每年賺

10億美元的巨富。巴菲特並表示，對富豪加稅主要是基於社會正義的理由，而非

填補財政缺口。「如果任何人有兒子或孫子在阿富汗服役，我願意豁免他們的較

高稅率。我接觸過很多富人，但沒有任何富豪有家人參與作戰。」


訪談結束後，巴菲特開著他心愛的凱迪拉克送記者回飯店，他說：「我買這輛車

是因為兩年前我看到國會對（通用汽車前執行長）華格納嚴刑拷問，我想我該買

輛凱迪拉克來幫他。」
=======================================
Re: 用巴菲特的矛來看清崎對黃金的頓

個人見解..
巴菲特與清崎最大的差異在於對負債的概念不同..

巴菲特出生與學習的年代..剛好是經濟大蕭條時代後..
人們對於那個時候..
失業率高達25%..S&P 500下跌 86%..房價下跌33%..
的情境甚感恐懼..
認為未來一定會重演...

經歷過那個年代..就會知道..零負債是唯一安全的投資方法..

清崎則是在經濟逐漸看好的年代生長..
又生長在美國..少數西方世界沒有遭遇過本土戰爭的國家..
因此..對於負債的概念是..能創造收益的好負債是多多益善..

對負債概念的不同..導致兩人的投資工具與概念完全不同..
在零負債的概念下..投資房地產？？..
應該是瘋子才會做的事情..收益率一定非常悽慘..

清崎則是利用銀行的貸款與房貸的收益之間的利差大行其道..
而能利用槓桿(負債).創造穩定的現金流..又何苦去投資收入不穩定的股票？？

誰的觀念正確其實並不重要..兩者都正確是最可能的答案..
長期而言...兩種作法能夠獲得的報酬率相似..

不過..
萬一這波金融危機沒有救起來..
清崎一定死的比較早..而且死很慘...失業率25%的情況下..談什麼租金？
等著被銀行追討債務才是真的..
美國目前失業率10%..房價就已經修正33%了..
如果失業率飆升到25%..房價修正根本無法想像..
當然巴菲特也不會好過..旗下的許多企業也會面臨倒閉或者裁員問題..
但最後撐過去的機率很高..
除非經濟完全垮掉..發生共產革命...

--
當然..個人覺得..因為投資標的物的不同..以及對負債的觀念不同
也是導致兩人成就不同的主要原因..
在高額資金的時候..
房地產其實是非常難以運作的..
因為高金額的房地產很難尋找..就算找到了..也很難購買..更別說賣出了..

台灣最大的單一房地產應該是101大樓..大概是100億台幣左右....
金額真的不大..而且收益率非常悽慘...
跟銀行大約借款了350億..
如果純現金購買..大約是450億..收益率可能........

企業的部分...台灣至少有100家可供購買的優良上市櫃公司..
整體市值超過100億..收益率高..買進、出脫也容易..
(這邊說的是..能創造一年10%以上現金投報率的價格..不是宸鴻這種熱炒價格)

看美國市場也是類似..
巴菲特前一陣子才花了400億美金買下某鐵路公司..(名字很難記..=.=")
房地產的交易中....我印象中最高的也沒超過百億美金..(有資料請提供)
更別說在相同的ROE比較之下...


我用巴菲特這篇專訪來說明雲在年初所提，富爸爸叢書裡的一部份謬誤。